네 안녕하세요 부영 부동산의 형 김찬경입니다 네 오늘 11월 매매 사례를 시작하기 전에 최근에 굉장히 많은

질문을 받고 있는 게 있거든요 최근 금리가 어떻게 되냐라는 질문을 굉장히 많이 받고 있어요 기존에 계약을

하셨던 분도 있고 또 최근에 계약을 앞두고 있는 분들이 저한테 문의를 많이 주시는데 지금 기점에서 말씀을

드리면 한 10월 20일 전에 대출을 받으셨던 분들은 3.5% 밑으로 받을 수 있었을 거예요 하지만 최근에

금리를 알아보신 분들은 좀 놀라실게 4% 후반 5% 초반을 이야기를 들으실 겁니다 왜냐면 연말까지 대출

한도가 많이 소진되기도 했고 또 정책적으로 주택에 대한 대출을 지금 좀 막고 있는 상황이긴 하거든요

그래서 최근에 계약을 하신 분들은 잔금을 한 내년 2월, 3월 정도로 세팅을 해 놓고 계약을 진행을 하고

있습니다. 그래서 연말까진 아마 금리 조건이 썩 좋지 않을 거다라는 말씀을 드리면서 오늘 매매 사례를

시작하겠습니다. 네, 거래량을 먼저 확인하시겠습니다. 현재 9월 달까지의 거래량이 집계가 됐고요. 9월 달에

155건이 집계가 되어서 저번 8월 달인 20건에 비해서 좀 많이 떨어진 느낌이 들긴 했죠. 제가 저번 달에

촬영을 하면서 9월 달 거래량은 한 200건 가까이 되지 않을까라고 좀 말씀을 드렸었는데 생각보다 많이

떨어져서 좀 놀랐다는 느낌이 있었거든요. 왜 제가 저번 달에 9월 달은 8월 달과 비슷할 것 같다라는 느낌을

받았었는지 어 이따 다시 설명하도록 하겠습니다 우선 전반적으로 보시면은 9월 달 거래량은 좀 많이

줄어들었어요 6월 달이 153건이었고 7월 달이 181건 이었죠 그래서 현재 9월 달 거래량이 거의 한 6월

달 정도로 다시 떨어졌다고 볼 수가 있는데 흐음 새로 있다가 좀 주춤한 느낌이 들어서 빌딩 시장이 다

죽어가는 거 아닌가라고 생각을 할 수 있죠 그래서 제가 바로 서울 거래량을 한번 확인을 해 봤습니다네 현재 9월

달로 집계된 9월 거래량인 이번 달의 거래량이 105건이 있었죠 그중에 강남권을 보면은 총

40건이 거래가 됐어요 오히려 8월 달이 200건이 있고 7월 달이 181건이었는데 그때 나왔던 강남구

거래량보다 9월 달이 훨씬 더 많게 거래가 됐습니다. 그래서 제가 이제 아무래도 강남에 있다 보니까 매일매일

부동산의 거래를 체크를 하고 있고 피부로 느끼는게 있는데 9월 달에도 제 생각에는 거래가 많이 됐다라고

느꼈었거든요. 분명히 하지만 전체적으로 서울시에는 거래량이 줄었다고 들었지만 강남구는 오히려 늘어난 걸 여기

보셨다시피 확인할 수가 있습니다. 네. 그래서 이제 기타 9를 보면은 중구가 곱 건, 마포구가 1 건, 용산구가 여섯

건, 용산구가 저번 달 26 건인데 비해 좀 많이 떨어지긴 했어요. 여기서 3개월 합계 7를 보면 강남구가

106건, 중구가 52건, 마포구가 51건, 용산구가 42건으로 정말 3개월치를 보더라도 강남구가 압도적으로 좀 우위에 있는 수치를

보이고 있어서 아 이럴 때일수록 정말 다시 강남구로 많은 투자자들이 선호를 하고 있는 지역이구요 있는 그런 지표였다 그리고

다음으로 금융 체 한번 확인해 보실게요 현재 11월 7일 기준으로 3.22% 나와서 저번 달 10월 4일인

3.22% 이제 같은 수준으로 됐죠 이렇게 금융 체는 똑같은 상황인데 현재 저번 달 금리는 한 3.2%

3.5%까지 받을 수가 있었고 지금 받게 되면은 4% 후반 정도 받을 수 있는게 아무래도 가상 금리가 은행에서

많이 적용을 시키고 있다라는 걸로 인식을 하면 될 거 같아요 올해 중순부터 은행의 가상 금리를 거의

한 3% 정도로 낮춰서 금융 체가 3.2에 거기다 한 0.3 아니면 거의 제로 정도만 더해서 거의 한 3.5가 나왔던 상황이었는데 지금은

예전대로 가산 금리를 한 1.2에서 1.5 정도를 더하면 1년 고정으로 했을 때는 거의 한 4.7 정도를

받을 수 있다 보니까 가산 금리 때문에 지금 지금 차이가 많이 난다라는 거를 인식하시고 될 거 같아요 하지만 제 예상에는 내년

1월이나 2월 쯤에는 다시 은행에서 프로모션을 좀 도입을 하면서 두 달 전 만큼의 수치로 떨어지지 않을까라고

생각을 하는데 한 연말까지는 이 정도 금리가 유지가 될 것 같다라고 인식을 하시면 될 것 같습니다 오늘 매매

사례는 제가 좀 특이하게 리얼티 코리아에서 계약된 사례들만 가지고 왔거든요 주요 지역에 있는 그런

사례들을 보다 보니까 거의 다 리얼티 코리아에서 계약한 사례들만 보여줘도 아 충분히 좀 흥미 있어야 하겠다라고

생각을 해서 오늘은 리얼티 코리아에서 거래한 사례들만 가지고 한번 리뷰를 해 보도록 하겠습니다 네 첫 번째

사례입니다 첫 번째 사례는 정말 강남에서 가장 싸게 거래가 된 사례지 않을까 평당가로 치면은 정말 가장

저렴한 가격이었지 않나라고 생각해서 가지고 와 봤습니다 네 그래서 위치는 신논현역이 있고 신논현역에서 예전

여기 한신포차가 있었죠 지금은 이제 올리브영이 들어간 건물로 신축이 됐는데 네 이 라인에서 좀 더 가다

보면 여기 노현초등학교가 나오고 노현초를 좀 더 지나서 이면에 들어 있는 이 빌딩이 거래가 되었습니다 개

한번 보시죠 네 본 건물은 51억 5천만 원에 거래가 됐고요 올해 8월 29일 날 계약을 하고 10월 8일

날 잔금을 치렀습니다. 대지 면적 76평, 연면적 146평 건물이고 지하는 없고 지상 5층 건물이고

2019년도에 준공된 신축 건물입니다. 하지만 이 건물에 특이점이 있다라고 하면 이 건물은 다세대 주택으로 지어진

건물이에요. 그래서 보통 이런 건물들은 좀 거래를 할 때 주택인 상태에서 근생으로 용도 변경을 하거나 멸실을

한 상태에서 토지만 넘기는 경우가 있는데 이 건물은 좀 특이하게도 주택인 상태로 그대로 매입을 하게 됐습니다.

대지 면적이 76평인데 51억 5천원에 거래가 됐다 보니까 토지 평당가로 봤을 때 거의 6,700

수준인 거거든요. 하지만 2019년도 신축인데 불구하고 건물 가격 거의 잡지 않고 거래를 해서 땅 값으로만

치더라도 굉장히 저렴한 6천 대의 거래가 된 그런 건물이라고 보시면 될 것 같아요. 하지만 아까도 말씀을

드렸다시피 주택 건물이다 보니까 강남의 주택을 매입하게 되면 대출이 아예 안 나오는 그런 단점이 있잖아요.

그래서 이걸 매입하실 분은 모두 다 현금을 주고 이 건물을 매입을 하게 됐습니다. 또 이 건물은 2019년도부터

인대 주택 사업을 한 8년짜리 들어갔다 보니까 아직도 한 3년가량 남았잖아요. 하지만 이제 그거를 모두

다 인수하는 조건으로 매입을 해서 저렴하게 거래를 했다라고 보시면 될 거 같아요. 그리고 이 평당 6,700이라는 이 숫자가 왜 저렴하냐

면 인근으로 거래가 되고 있는 땅만 하더라도 8천에서 9천 정도로 거래가 되고 있고 또 지어진 건물 같은

경우에는 한 1억 2천, 한 1억 5천까지 거래가 되고 있는 점을 봤을 때 반값 수준의 거래가 되지

않았나라고 생각을 하고 있습니다. 그리고 이 건물에서 보증금이 16억 5천만 원 정도가 있었고 임대료는 한

900만 원 가량이 나왔었거든요. 수익률을 따져보면 한 3.09% 나와서 이걸 신축하거나 리모델링 하지

않더라도 지금 나오고 있는 수익만 봤을 때 충분히 수익을 받을 수 있을 정도는 됐다 보니까 제가 봤을 때

이걸 매입하고 멸시하거나 뭐 리모델링을 안 하고 장기적으로 가져갈 생각에 매입을 하지 않았나라고 생각을

합니다. 네, 그래서 로드뷰를 한번 보자면 이렇게 3거리에 바로 앞에 있는 이 건물이 이제 거리가 된 건데요. 1층은

다 주차장으로 쓰고 있고 상층부가 다 이렇게 주택으로 되어 있죠. 네. 그래서 로드뷰로 보더라도 건물 컨디션은 꽤

깔끔한 편이었던 건물이다 보시면 될 것 같아요. 제가 봤을 때 그냥 이거를 쭉 가져가면서 이거를 매입할 때

대출을 안 받고 취득세를 좀 중과를 하는 그런 모습이 있었긴 했지만 그런 걸 다 계산을 하더라도 편

6,700이면 굉장히 저렴하게 매입하지 않았나라고 생각되는 사례여서 첫 번째 사례로 가지고 와 봤습니다. 네.

두 번째, 두 번째 사례입니다. 두 번째 사례는 신사역 인근에 있는 건물인데요. 위치를 보자면 신사역 여기 있고

오른쪽으로 가면 가로수길이 있죠. 그리고 좀 더 오른쪽으로 가면 대로변에서 한 칸 바로 들어오는 곳에

위치한 건물입니다. 지도상으로 보시면은 바로 들어갈 수 있는 곳이긴 한데, 단점이 있다면 바로 들어갈 수는 없고

나오는 일방통행이다 보니까 여기서 뒤로 접근만 가능한 그런 건물이에요. 한번 보실게요. 네, 본 건물은

140억에 거래가 됐고, 계약일은 8월 9일, 잔금일은 10월 11일 날 했습니다. 대지 면적은 85평, 연면적은

260평의 건물이고 지하 1층, 지상 5층 건물입니다. 이 건물은 2002년도에 준공을 했는데, 23년도

이제 리모델링을 해서 거의 모습은 신축과 같은 그런 모습을 가지고 있습니다. 현재 이 건물에서 보증금은

4억 5천, 임대료는 3,400만 원인데, 이거는 약간 예상 임대의 수익인 거고, 현재로는 공실인 상태였습니다. 다시 로드뷰를 한번

보자면 네 저기가 대로변에서 들어올 수 있는 길이긴 한데 여기서 진입 금지가 있다 보니까 이쪽으로 못 들어오고

여기서 나갈 수만 있는 이제 그런 도로죠 건물의 모양을 보면 뭔가 필지 모양을 봤을 때 박스에 껴 있는

느낌이 들긴 했는데 네 막상 필지가 이 코너까지 닿고 있어서 박스에 껴 있는 느낌보다는 코너 느낌을 살릴 수 있는

그런 식으로 이제 리모델링을 해 놨습니다 건물의 외형을 보시면 나름대로 좀 신축 건물 같이

리모델링을 잘해 놓은 건물이다 보실 수 있습니다 그래서 이 건물의 장점 같은 경우는 토지 평단가가 1억

4천만 원 정도의 수준인데 1억 4천이라고 가로수길로 거래가 되고 있는 게 거의 2억 1억 8천 1억

7천 정도로 거래가 되는데 이 주위에서 1억 4천이면 가장 저렴한 건물이었고 또 신축 건물이었기 때문에 어

나름대로 140억 주고 들어갈 수 있는 건물 치고는 가장 좀 메리트가 있었던 건물이었다라고 이제 판단을

하고 있습니다 그래서 이 건물에 이제 셀링 포인트 같은 경우는 신사역 역세권 대로변에서 바로 접근 가능한

건물인데 140억짜리 신축형 건물이 많이 없어서 그래서 매입을 하지 않았나라고 생각을 합니다 네 세 번째

사례입니다 세 번째 사례는 이 잠실 아파트 상권 바로 앞에 있는 나름 항아리 상권에 위치한 그런 건물인데요

위치를 보시면 잠실에 있는 가장 대장 아파트로 쳤을 때는 여기에 있는 잠실 S 아파트 잠실 리센츠 아파트

트리지움 있고 레이크 팰리스가 이제 총 네 개의 아파트를 거의 대장 아파트라고 하고 있죠. 네, 그중에 레이크

팰리스 바로 앞에 있는 건물이 가 됐습니다. 개회 한번 보시죠. 네, 본 건물은 293억 거래가 됐고 계약일은

7월 25일, 잔금일은 9월 30일 날 했고요. 대지 면적은 349평, 1447 제곱미터의 건물이고 지하 2층

지상 8층의 건물입니다. 네, 본 건물은 2009년도에 준공을 해서 나름대로 신축형 건물이고 이 건물에선 보증금이

10억 5천만 원, 임대료가 5,900만 원이 나와서 수익률은 약 2.6% 가량이 나왔습니다. 방금도 말씀드렸다시피 임대료가 5,900

정도가 나오고 있는 건데 이 건물 사이즈가 1400평 가량이 나오고 있어요. 그래서 평당 임대료를 따졌을

때 거의 한 4만 수준밖에 안 받고 있는 거거든요 여기 임차인 중에는 2008년도 2015년도 이렇게 한

10년 정도 된 임차인이 많이 있었다 보니까 임대료가 약간 예전 수준에 임대료가 갖춰져 있는 건데 만약에

여기를 제 임대를 세팅을 한다라고 하면 제 생각에는 7,500 8,000 충분히 맞출 수 있지 않나라고 생각을 합니다 그래서

로드뷰를 보자면 네이 레이크 팰리스 아파트가 입구가 여기에 하나 있고요 또 도보로 갈 수 있는 입구가 또

이렇게 나와 있는데 이 도보 횡단 보도를 따라서 앞에 있는 이 건물이 거래가 됐습니다 예 로드뷰로 보더라도

굉장히 좀 커보이는 그런 느낌이 들긴 하죠 그리고 앞에 도로가 이렇게 있고 측면 도로가 이렇게 나와 있고요 네

이렇게 측면 도로가 한 10m 가량으로 나아 있죠. 그리고 좀 더 뒤로 갔을 때, 이렇게 후면 도로까지

접혀 있어서 한 3면 코너에 위치한 이런 건물입니다. 그리고 보시면 여기 뒤로 지하로 갈 수 있는 카 리프트가

있고요. 또 타워로 될 수 있는 이 타워 주차장이 있어서 주차만 거의 한 예순 한 대를 댈 수 있어서 이 건물 치고

주차 사이즈도 잘 나오는 그런 건물이었고, 비록 이 매가가 거의 한 300억 가량이 돼서 매가는 좀 크긴

강남대로에 등장한 최고가 건물(feat. 비, 김태희) - 11월 매매사례

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