마지막 남은 서울 땅 완전히 뒤바뀐다라는 얘기 한번 해보겠습니다.

최근에 그 서남권, 서남권이라는 게 사실 서울 사람들 입장에서는 약간 조금 소외되는 느낌이 있어요.

동북권, 서부권 그다음에 서남권 여기가 이제 약간 조금 소외되는 이 서남권은 뭐 그 중에서도 약간 가장 낙후된 지역 중에 하나가 아닌가라는 생각을 해봅니다.

이 지역에 사시는 분들은 뭐 좀 아니다 생각할 수도 있겠지만 사실은 이쪽이 가장 좀 낙후돼 있긴 해요.

왜 그러냐면 이게 가격 같은 거에서 좀 볼 수가 있는데 서남권이 이제 요기입니다.

양천구, 영등포구, 동작 구로, 금천, 관악인 물론 이제 영등포구 양천구는 비싸요.

여기 목동 있고 여의도 있으니까 이제 비싸잖아요. 동작도 요즘 많이 오르긴 했지만 강서까지 포함해서 전체적으로 보면 그래도 서울에서는 약간 조금 상대적으로 좀 저렴한 지역이라고 보시면 될 것 같습니다.

근데 이 지역을 지금 이제 오세훈 시장이 내가 여기 한번 개발해 보겠다라고 하면서 요번에 한번 그 승부수를 한번 던졌다라고 보시면 될 거 같습니다.

그러면 왜 도대체 서남권을 개발을 할 거냐? 이걸 제가 오늘 이야기해 볼게요.

우선 서남권 대개조 구상 이렇게 해가지고 발표를 했는데, 서남권이 지금 약간 좀 많이 노후화가 돼 있고 낙후돼 있기 때문에 여기에 용적률을 높여 주겠다.

그래 가지고 400% 준다. 한마디로 400% 줘 가지고 최대한 높게 크게 크게 짓게 할 테니까 지금 여기가 좀 녹지도 조금 부족하고 그런 것들이 있습니다.

이제 그런 것들까지 이제 좀 최대한 좀 챙겨 보겠다.

그리고 이제 김포 공항도 서울 김포공항으로 이름을 바꾸면서 여기도 조금 뭔가 좀 늘려보려고 하는 게 있고요.

그리고 약간 녹지를 많이 좀 만들겠다라는 것들.

그리고 이제 여기가 이제 공단이 많아요.

그래서 이제 공단 같은 것들 좀 개발하겠다라는 겁니다. 그 한마디로 지금이 동네 약간 좀 낙후돼 있고 노후화돼 있는 것들 싹 바꾸겠다라고 보시면 될 거 같아요.

자 그런데 이게 그 서울도시 기본 계획 20 40이라는 게 있습니다.

그래서 요거 시간 있는 분들은 한번 꼭 보시는 게 좋아요.

부동산 투자하실 분들은 서울 2040 이런 것들 한번 보면 좋은데 여기에 연장선이라고 보시면 될 거 같아요.

그래서 원래도 용산하고 이어 가지고 국제 경쟁 혁신 축 해서 여기 도심을 이 도심과 이제 부도심, 이제 광역 중심 이런 것들이 있는 요 벨트를 만들겠다고 했었던 게 있습니다.

이 김포 공항도 마찬가지고요. 여기에 약간 살을 조금 붙인 거라고 보시면 됩니다.

크게 이 서남권은 이 여의도 영등포가 있고요. 가산 대림 그리고 이제 마곡 이렇게 크게 세 가지의 약간 그 직장이 있고 그 곳으로 이제 출퇴근을 하는 이제 배후 단지들이 있다고 보시면 될 거 같아요.

그래서 여기는 이제 남부럽지 않은 곳입니다. 도심이 여의도라는 큰 도심을 가지고 있지만 나머지 지역들이 사실 차이가 좀 많이 나는 그런 곳이라고 보시면 됩니다.

그런데 여기가 낙후된 이유가 있어요. 왜 그러냐? 기본적으로 이 서남권 하면은 이제 구로 공단을 이제 들을 수가 있습니다.

지금 요즘 젊은 분들은 구로공단에 대해서 잘 모르겠지만 저때만 하더라도 이 구로공단, 구로공단 그랬어요.

여기가 한국 최초의 수출 산업 단지, 그니까 국가 산업 단지라고 보시면 됩니다.

그래서 여기가 지금 1967년에 준공이 됐는데 1967년이면 언제입니까?

이게 6.25 끝나고 뭐 그렇게 오래 안 된 시절입니다.

우리나라 정말 못 살 때인데 이때 한번 공단 한번 만들어 가지고 우리도 열심히 한번 제조업 해 가지고 수출해 보자 했었던 때입니다.

그래서 이 지방에서 엄청나게 많은 사람들이 와 가지고 여기 공단에서 일을 하고 그랬었는데 그러다 보니까 이 사진을 보면은 이 여기가 그냥 다 논밭이었어요.

논밭이었던 데를 대규모 공단으로 만들었다고 보시면 됩니다.

지금 마곡에 가보신 분들은 마곡이 이렇게 발전했다는 게 너무 당연하게 느껴질 수도 있지만 제가 어릴 때만 해도 마곡은 그냥 논밭이다.

비닐하우스 있고 논밭이 있고 이랬는데 저보다 더 어릴 때 1960년대만 하더라도 이제 구로 공단도 논밭이었다고 보시면 될 거 같아요.

자 그런데 이제 많은 분들이 또 이해가 안 되실 수도 있습니다.

아니 그러면은 서울 한복판인데 구로만 해도 서울 한복판에 공장 지대가 있었냐는 의문이 드실 수도 있는데 사실 이 서울이라는 도시가 얼마나 빠르게 성장을 했냐면 10년마다 10년마다 인구가 두 배씩 늘었어요.

1960년 하더라도 인구가 240만이었는데 540만이 된다면 800만이 되고 1천만이 돼 버립니다.

그러니까 지금 지금 이게 200만씩 늘어나고 있어요.

그러니까 서울은 원래 생각보다 작은 도시였는데 이 전국에서 사람들이 막 몰려오기 시작하면서 엄청난 대도시로 빠르게 성장을 한 거죠.

그러다 보니까 어떻게 됩니까? 서울이 계속 커집니다. 옛날만 하더라도 이 대문에 뭐 용산 정도겠죠.

여기만 이제 서울이었는데, 36년, 49년 되면서 점점점 늘어납니다.

그래서 63년도 이제 강남 개발하면서 영등포 그리고 이제 뭐 강남이 이제 영동이라고 했죠.

영등포의 동쪽이라서 영동이라고 불렀는데 강남, 강동 이런 데를 이제 개발하기 시작했다고 보시면 될 거 같습니다.

그래서 이제 60년대 초만 하더라도 사실 뭐 구로, 구로공단 이런 데들 이제 시골 농촌 수준이었다고 보셔도 뭐 무방하겠죠.

자, 그러다 보니까 이제 예전에 저희 어머니 세대들 하더라도 이 일자리를 위해 가지고 서울로 상경하는 그 이촌 향도의 시절이었는데, 요때 그 많은 분들이 이제 공장에서 막 일도 하고 그리고 이 인근에서 이제 뭐 자영업도 하고 하면서 돈을 벌었던 때가 어 고작 이제 한 4, 50년 전이라고 보시면 됩니다.

자, 그래서 1980년대 구로공단 모습의 사진인데 이때만 해도 이제 공장이 빼곡하게 들어섰죠.

그렇지만 고층은 하나도 없습니다.

이제 공장이. 그래서 여기서 이제 막 제조업도 하고 처음에는 뭐 이제 간단한 봉제 공장 같은 것들 하다가 나중에는 물건 같은 것들도 만들고 그랬겠죠.

자, 그런데 이제 시대가 변했죠. 그러면서 이제 1990년, 2000년 들어가면서 이제 공장이라는 거, 공단이라는 게 좀 힘을 잃어가기 시작합니다.

그리고 이제 도심 지기도 하고 그러면서 이게 좀 변화를 일으키는데 지금 가면 사실 이 사진보다 더 많이 발전했습니다.

근데 2000년대에 들어가지고 이제 디지털 단지로 이름을 바꿉니다.

여기는 이제 디지털 단지 벤처 기업들을 키우는 곳이다라고 하면서 이제 확 바뀝니다.

그래 가지고 여기서 이제 각종 세금 혜택도 주고 하면서 그 벤처를 키웁니다.

그래 가지고 1960년대부터 한 90년대까지만 하더라도 기계, 전기, 전자 이런 것들을 많이 만들던 데가 이제 구로 공단이 2천 년 들어 가지고 이제 쭉쭉쭉쭉 줄어들기 시작하고요.

이제 2010년 들어서는 이제 비제조, 한마디로 이제 IT, 벤처, 정보 통신 요런 업체들이 많이 들어왔다고 보시면 돼요.

그래서 지금은 사실상 어떤 공단의 느낌은 거의 없다고 보시면 되는데 어 여기서 이런 것도 나왔습니다.

뭐냐면 이제 뽀로로 있죠. 우리 아이들의 대통령.

뽀로로가 여기서 회사가 시작을 했다고 하더라고요. 그래서 구로 디지털 단지에서 뽀로로도 이제 탄생을 했습니다.

그만큼 어 60년에 걸쳐서 여기도 많은 변화가 일어났다.

그리고 여기가 어쨌든 낙후된 지역들이 좀 많다고 그랬잖아요.

그리고 좀 상대적으로 좀 땅값도 싸고 그러니까 좀 가격도 쌉니다.

전체적으로 임대료도 좀 싸고 그리고 나름 또 직장이 좀 탄탄하죠.

그러다 보니까 이제 청년층들이 주변에 많이 살아요. 그래서 지금 1인 가구 중에서 이제 젊은 25~34세의 1인 가구를 보면 서남부에 많이 몰려 살고 있습니다.

아무래도 이쪽이 좀 쌉니다. 2호선도 있고 그러다 보니까 지금이 청년층도 많이 있고, 그리고 뭔가 공단으로 좀 낙후도 돼 있고 그러면은 여기를 한번 개발을 해 가지고 서울의 경쟁력을 한번 높여 볼까라는 생각이 드는 거죠.

자, 여기가 아직 과거의 규제가 발목을 잡고 있는 곳들이 많아요.

왜 그러냐면 이게 지금 지적 편집도요. 이 파란색 있죠?

요 파란색이 뭐 준공업 지역, 뭐 공업 지역 이런 데라고 보시면 됩니다.

그러니까 여기가 원래부터 공단으로 시작을 했기 때문에 아 여기는 약간 공장 지대가 아직도 많이 남아 있는 거죠.

그래서 아직 바뀌고는 있지만 여전히 낙후가 돼 있고, 그리고 이제 공업 지역들은 또 규제들이 많습니다.

거기다가 지금 상대적으로 저가 지역이라고 했기 때문에 여기를 막 개발을 해 가지고 대규모 뭔가 돈을 투자하기에는 다른 데 하는 게 나으니까 개발 동력도 좀 약한 상태인 거죠.

그러니까 이제 지자체, 서울시 자체에서 한번 여기다가 한번 힘을 한번 불어넣어 주겠다라고.

이 도심지를 갈 수 있습니다. 이 서울 광화문도 갈 수 있고 여의도도 갈 수 있고 지금 2호선, 7호선, 9호선 다 연결돼 있기 때문에 강남도 갈 수가 있어요.

그러니까 교통도 좋고 입지도 좋은데 낙후된 거 하나 말고는 단점이 없는 거죠.

자, 그러면 투자로 생각하면 사실 어떻게 봐야 될지 요건 약간 다를 수도 있지 않겠습니까?

결론적으로 이 서남권 대개조 프로젝트는 10년 이상을 두고 장기 투자 관점으로 보는 거는 나쁘지 않을 것 같습니다.

결국에 여기가 개발이 되긴 될 것이다. 뭐 저도 그렇게 생각을 하고요.

그리고 이제 주택을 투자하기보다는 사실상 상업용 투자를 하는 게 조금 더 유리한 곳이라고 봅니다.

뭐 건물을 산다든가 아니면 교통 호재에 따라서 건물을 지을 수 있을 만한 그런 부지를 사는 거죠.

기본적으로 이 서울 5개 생활권 및 신규 상업 지역 확충 계획이 있습니다.

뭐냐면 이게 서울이 생각보다 상업 지역이 별로 없어요. 그 말은 뭐냐면 이 도시를 약간 고밀화 개발을 잘 못 합니다.

테헤란로나 뭐 이런데 아니면 뭐 명동 이런 데만 조금 상업 지역들이 많이 있지 그렇게 많지가 않아요.

특히 서남부 동북부에 없거든요.

그래 가지고 서남권 동북권에 상업 지역을 많이 늘리겠다는 게 또 하나의 계획이 있습니다.

한마디로 지금은 일반 주거 지역, 뭐 공업 지역 이런 곳들이 상업 지역으로도 많이 바뀔 가능성이 높아요.

그러니까 이 지역이 장기적으로 상업용 부동산 투자하기는 나쁘지 않을 수 있겠죠.

자 그래서 이제 계획이 여러 가지가 있는데 뭐 그중에 하나 보면은 여기 온수역이라는 데가 있습니다.

이거 7호선 타고 가시는 분들 그리고 1호선 타시는 분들은 알 텐데 온수역 나가면은 여기가 서울입니다.

서울인데 이 온수 산업 단지의 한 절반이 서울이고 나머지가 여기 부천일 거예요.

근데 요 산업 단지도 지금 개발을 좀 하려고 합니다.

그래서 이게 지금 고도 제한이 있대요. 그래서 고도 제한이 있어 가지고 지금 다 이렇게 낮은 공장 지대인데 이런 것들도 고도 제한을 좀 폐지하고 오피스 건물들 좀 지으면서 고밀화를 하겠다는 이런 계획들도 이번에 나옵니다.

한마디로 지금 이거는 규제를 풀어주기만 하면 사실 개발할 수 있는 여지가 많기 때문에 충분히 가능하겠죠.

더블 역세권이 이 주변 지역이 사실 지금 집값이 아주 비싼 지역들도 아니에요.

30평 아파트가 한 6억 안팎 정도로 지금 물론 낡긴 했지만 그렇기 때문에 이제 뭐 여기 개발되고 그럼 주변 여건들 좀 좋아지고 역도 더블 역세권이고 하면은 여러모로 뭐 개발할 수 있는 여지는 있다.

거기다가 지금 이 금천 쪽에 보면은 공군 부대가 하나 있거든요.

이게 지금 네이버 지도에서 안 보이는데 이 공군 부대를 개발하려고 옛날부터 많은 일들이 있었는데 이게 잘 안 되고 있었습니다.

근데 여기도 지금 뭐 개발을 해 보겠다고 합니다.

그래서 뭐 이런 조감도가 지금 나왔는데 뭐 여기에 군부대를 뭐 일부 건물에 몰아놓고 나머지는 뭐 이제 오피스 건물, 주상복합 뭐 이런 것들 만들겠다 뭐 이런 계획인 것 같은데 이게 사실 국방부랑 협의를 잘 해야 되는데 이 군부대가 지금까지 뭐 안 됐던 이유가 있겠죠.

그러니까 이런 것들을 하기가 쉬운가 좀 별개 얘긴데 어쨌든 뭐 구가 아니라 이제 시 차원에서 이제 뭐 한다면은 뭐 다른 곳으로 뭐 빅딜을 할 수도 있는 거니까 이건 한번 좀 지켜봐야 될 것 같긴 합니다.

그 여러분들 그 문래동이라고 아세요?

서울의 낙후된 '이곳' 앞으로 완전히 바뀝니다

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