안녕하세요 여러분 상속 전문 변호사 우광일입니다. 자, 여러분 요즘 아파트나 빌라를 영끌해서 갭투자하신 분들은 조금 힘드실 수도 있습니다.

왜냐하면 금리가 올라가니까 가격이 떨어졌구요.

그러니까 역전세까지 나왔잖아요. 반면 우리 세입자들은 조금 행복할 수도 있습니다.

전세금이 내려갔고, 아니면 집주인들이 내려간 만큼 그 우리 전세금 이자를 자기가 대신 지급해 주겠다, 이런 제안도 받으셨을 테니까요.

그런데 전세로 살고 계신 분들 중에 이런 경우는 조금 불안해요.

집주인이 내가 전세 살고 있는 집을 영끌해서 갭투자로 샀어요.

우리들이 전세 나갈 거니까 전세금 돌려달라고 했어요.

그러니까 돈이 없다, 다음 세입자 들어오면 줄게, 이런 얘기를 듣는 상황이라면 우리가 조금 불안해지는 상황이 됩니다.

그래서 이번 영상에서는 집주인으로부터 이런 말을 들었을 때 우리 세입자들이 절대 하면 안 되는 행동에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

예를 들어 보겠습니다. 우리가 전세금 5억으로 아파트를 계약을 했어요.

그런데 우리 인연이 다 돼 가는데 지금 아파트 가격이 떨어지니까 똑같은 전세금으로 더 좋은 아파트에 이사 갈 기회가 요즘 좀 보이죠.

아니면 진짜 뭐 아기들 교육 문제나 아빠의 직장 문제로 이사를 가야 될 사항이 발생했을 수도 있습니다.

그래서 세입자인 우리가 계약 만료 2개월 전에 우리 연장 계약 안 한다는 거절의 통지를 했습니다.

왜 2개월인지 등에 대해서는 제가 다음 영상에서 조금 설명해 드리도록 하겠습니다.

임차인이 계약 연장을 거절하면 집주인은 그 거절을 다시 거절할 수는 없어요.

자, 그래서 임차인이 2023년 1월 31일까지 전세금을 달라고 했고 이 임차인은 새로 들어갈 집을 알아보고 전세 계약을 했습니다.

2023년 1월 31일 날 오전에 짐을 빼면서 전세금 받아 가지고 오후에 들어갈 집으로 이사 가면서 우리 새 집 자신에게 전세금 나머지 잔금 4억 5천만 원을 입금하려고 계획을 확실하게 짠 겁니다.

자, 계약 만료일이 왔습니다. 그래서 전화를 했어요.

집주인한테 전세금 달라고. 그런데 집주인이 이렇게 말을 해요.

지금 새로운 사람을 못 구했다. 돈이 없으니까 일단 전세금 절반만 줄 테니까 그냥 이사 가라고.

대신 일주일 뒤에 꼭 주겠다고. 그리고 필요하면 차용증까지 써 주겠다고 합니다.

이사하는 날 오전에 집주인과 이런 통화를 하면 마음이 싱숭생숭합니다.

그것부터 시작해서 집주인 말 믿어도 되나 고민들이 엄청나게 많아집니다.

그리고 새 집주인에게 전화를 합니다. 기존 집주인이 전세금 절반밖에 안 주고 일주일 뒤에 절반을 준다고 하니까 제가 오늘 절반 드리고 일주일 뒤에 절반 드리면 안 될까요?

그러니까 새 집주인 이렇게 얘기를 합니다. 자기도 지금 나가는 전세 대입자가 있으니까 그 사람한테 네 돈 받아 하고 줘야 되니까 안 된다.

네가 만약에 오늘 전세금 전에 입금 다 안 하면 계약은 5천만 원 제가 가지고 전세 계약 없는 걸로 할 거다, 이렇게 말을 합니다.

자, 이 상황에서 세입자가 별 수 있나요?

적금, 예금 다 깨서 들고 모자란 돈은 어떻게 하겠어요?

부모님 전화하고 처갓집 전화해 가지고 어떻게든 나머지 잔금 마련해 가지고 새 집주인한테 보냈습니다.

어쨌든 잔금을 맞추고 이사까지 잘했습니다.

그리고 일주일이 흘렀어요. 기존 집주인에게 전화를 했습니다. 아, 그런데 이 집주인이 전화를 안 받습니다.

이때부터는 여러분들이 일이 손에 잡히지 않습니다.

찝찝해서 제가 원래 살던 집 등기부를 떼 봤어요.

그러니까 2023년 1월 31일자로 근저당권이 4억이나 설정이 됐고 바로 하루 뒤인 2023년 2월 1일 날 우리 재벌집 막내아들 송중기가 압류를 3억이나 했네요.

자, 여러분이 얘기가 남의 얘기 같나요? 아닙니다. 이런 경우가 정말 많습니다.

자, 그러면 그 다음 단계는 뭐겠어요?

맞습니다. 경매로 들어갔습니다. 그래서 경매에서 이 집이 8억원으로 낙찰됐습니다.

그런데 여러분, 제가 저번 영상에 살펴봤지만 우리 세입자들 순위가 몇 순위다?

맞습니다. 5순위입니다. 저번 영상에서 보셨듯이 집행 비용 빠지고, 필요비, 유익비 이런 거 빠지고, 그 다음에 당했어요 빠지고, 그 다음에 뭐 근저당권 설정한 은행이 또 뭐 한 3억 한 4, 5천 들고 가겠죠.

그리고 송중기도 3억 들고 가게 됩니다. 자, 그러면 8억 중에 이것저것 죽어 나면 남는 게 없어요.

2억 5천만원 내가 못 받은 절반은 우리는 못 받게 되는 상황이 되는 겁니다.

자, 이러한 상황에서 우리 세입자가 5순위잖아요.

5순위를 4순위, 3순위, 2순위, 1순위로 끌어올릴 수는 없어요.

그러면 5순위 중에서도 우선변제를 받게 할 수는 있거든요 이제부터 그 방법을 알아보도록 하겠습니다.

임차인은 임대인과 임대차 계약을 한 사람이기 때문에 원칙상 임대인을 상대로만 임차권을 주장할 수가 있습니다.

예를 들어 전세로 살고 있던 집이 경매로 넘어간다고 했을 때 임차인은 임대인을 상대로는 임차권을 주장할 수 있지만 그 이외에 제 3자에 대해서는 임차권을 주장할 수가 없게 되는 겁니다.

왜냐하면 임차인은 임대인과 임대차 계약을 체결했지 제3자와는 아무런 계약을 체결하지 않았기 때문입니다.

이렇게 채권적 효력을 가진 임차인에게 주택임대차보호법은 두 가지 요건만 갖추면 제3자에게도 대항할 수 있는 물권적 효력을 부여하거든요.

주택임대차보호법 3조 1항 한번 읽어 볼게요.

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 두 번째 주택의 인도와 주민등록을 마칠 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

이 경우 전입신고를 한 때에도 주민등록이 된 것으로 본다.

이렇게 임차인이 대항력을 가지게 되면 우리 새로운 집주인이 나타나게 된다 하더라도 그 임차권을 계속 추정하면서 그 집에서 살 수 있게 되는 겁니다.

자, 조문에서 봤듯이 임차인이 임대인뿐만 아니라 제3자에게 대항하기 위해서는 우리 이사를 가고 주택 인도를 받고 전입신고를 마쳐야 대항력을 취득합니다.

여기서 주택의 인도라 뭐 특별한 행위를 요하는 것이 아니고 그냥 열쇠를 넘겨받는 것이면 충분합니다.

그리고 임차인이 대항 요건을 갖춰서 효력이 발생한다 하더라도 선순위 근저당권이 없어야 효력이 발생합니다.

그러니까 여러분들이 임대차 계약을 체결하기 전에 등기부등본을 확인해 보고 근저당권이나 저당권 등이 설정되어 있다면 계약을 안 하시는 것을 추천합니다.

여러분들이 대항력을 취득하면 그 효과는 다음 날 0시부터 발생한다고 제가 전 영상에서 설명드렸죠.

그리고 그것을 이용해서 어떻게 사기를 치는지도 설명 드렸습니다.

그 영상이 기억나지 않는다면 이 영상을 다 보시고 그 전 영상도 한번 보시고 다시 보시길 바라겠습니다.

자, 여러분들이 여기서 전입신고 안 하면 어떻게 돼요?

이렇게 질문하실 수도 있습니다. 여러분들이 전입신고를 안 하면 보증금을 주택임대차보호법에 따라 보호받을 수가 없습니다.

주택임대차보호법은 대항력, 우선변제권, 최우선 변제권 나중에 기본적인 요건으로 전입신고를 요구하고 있기 때문입니다.

따라서 여러분들이 임대인과 계약할 때 전입신고 안 하기로 계약을 하신 경우라면 여러분들은 주택임대차보호법상에 보호를 받을 수가 없는 상황이 되는 겁니다.

그러면 여러분들이 이사하고 전입신고만 하면 우선변제를 받을 수 있나요?

질문하실 건데요. 여기서 한 가지를 더 아셔야 됩니다.

여러분들은 전세 계약서를 들고 주민센터에 가서 확정일자를 받으셔야 됩니다.

임차인은 우리 전세 기간이 종료하면 임대인에게 전세금 반환을 청구할 수가 있습니다.

왜냐하면 우리는 임대인과 계약했으니까요.

그러니까 채권적 권리라는 거예요. 아무한테나 주장할 수가 없는 권리라는 겁니다.

따라서 임차인은 집이 경매가 되거나 공매가 되면 우선변제 받을 권리가 없는 거예요.

그러니까 물권적 권리를 가진 사람이나 선순위 권리가 있는 사람들이 먼저 배당을 받고 남은 금액이 있다면 또 다른 채권자들과 동등하게 안분 배당받게 되는 상황이 되는 겁니다.

그런데 보통 집이 경매로 넘어갔다는 소리는 우리 말고도 수많은 채권자들이 있는 상황이라는 말이거든요.

그래서 세입자한테 우선 면제권이 없다면 결국은 보증금을 돌려받을 가능성이 거의 없다고 보시면 됩니다.

그래서 세입자한테는 우선변제권이라는 것이 정말 중요합니다.

주택임대차보호법은 임차인이 전세금을 우선변제받을 수 있도록 3가지 요건만 갖추면 근저당권자처럼 우선변제 받을 수 있도록 하고 있습니다.

어떤 조건이냐, 제가 조문을 통해 설명해 드리도록 하겠습니다.

주택임대차보호법 3조의 2 제2항을 읽어보겠습니다. 대항요건과 임대차 계약서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은, 수순이 걸리잖아, 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

대항요건과 확정 입찰을 갖춘 임차인이거든요.

그러면 제가 아까 대학 요건은 무엇을 갖춰야 됐죠? 두 개.

맞습니다. 주택의 인도와 전입신고. 그러니까 결국에는 세 가지가 되겠네요.

주택 인도받고 전입신고하고 확정일자까지 받으면 당연히 대항여권도 생기고, 그 다음에 우선변제권까지 생기게 되는 겁니다.

그런데 여기서 여러분들이 중요하게 생각하셔야 될 점이 한 가지 있습니다.

대항 요건은 배당 요구의 종기까지 효력이 있어야 된다는 겁니다.

여러분들이 경매 절차가 끝나지 않았는데 이사를 가거나 아니면 주택을 인도하거나 이런 상황들로 인해서 대항 요건을 갖추지 못하면 우선변제도 받을 수 없는 겁니다.

왜냐하면 그 효력이, 자 우리 사례로 돌아와 보겠습니다.

우리는 왜 우선변제권이 없었죠?

맞습니다. 우리 새집 알아보고 거기다가 이사 가고 전입신고도 해버렸잖아요.

그러니까 대항 요건이랑 우선변제권이 둘 다 날아가게 되는 상황인 겁니다.

우리가 2021년 2월 1일 그 집과 전세 계약을 하고 집에 들어갔습니다.

그리고 전입신고도 했고 확정일자도 받았어요.

그러면 우리 확정일자는 전세 계약서에 2021년 2월 1일이 찍혀 있겠죠.

그런데 이제 우리가 이사하고 난 뒤에 전입신고 안 하고 그 대항요건과 우선변제권을 그대로 유지하고 있으면 그 뒤에 근저당권이 설정됐잖아요, 아까 예시에서 2023년 1월 31일 날 근저당권 4억이 설정됐고 2월 1일 날 3억 원에 압류가 됐단 말이에요.

근데 날짜상으로 누가 제일 앞서나요?

우리가 제일 앞선다는 말이에요. 우리는 2년 전이나 앞서잖아요.

그러면 경매 절차에서 우리가 우선변제 받는다는 얘기입니다.

정리하자면 여러분들은 절대 대항력을 잃으시면 안 됩니다.

그러니까 전입과 점유 둘 중에 한 개라도 날아간 상태에서 경매역이 되면 그냥 여러분들은 전세보증금 날린다고 생각하시면 편하시겠습니다.

전세금 안돌려줄때 절대로 하면 안되는 행동! 잘못하면 전세금 날립니다!

상속재산분할, 유류분, 성년후견, 상속포기, 한정승인 등 상속에 대해 알아봅시다.  

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