[음악] 이진우의 손해 잡히는 경제 안녕하십니까 이진우입니다 전세 보증보험 가입 요건이 보다 더 엄격해질 수 있다는

소식 지난주에 전해드렸는데요 관해서 조사를 해봤는데 이렇게 더 엄격해진 요건을 적용할 경우에 우리나라 전체

빌라 전세의 약 70% 정도가 가입 요건이 안 돼서 보증보험에 가입을 못하는 걸로 나타났습니다 한해 동안 기업이 거둔

영업 이익으로 이자 비용도 못 치르는 그런 기업을 한계 기업이라고 부르는데요 금융당국이 이들 한계

기업의 주식시장 퇴출에 보다 속도를 내기로 했습니다 삼성전자의 인사개편 소식도 보 11월 27일 수요일 손해 잡힌

경제 유튜브에서 보이는 라디오로도 함께 하실 수 있습니다 바로 [음악] 시작하겠습니다 이진우의 손해 잡히는

경제네 오늘 손에 잡히는 경제는 손석우 김치형 두 분의 경제뉴스 큐레이터와 함께하겠습니다 어서 오세요

녕하세요 예 뭐부터 할까요 삼성전자 인사 저부터 우리가 삼성전자 인사에 이렇게 관심을 갖게 됐는지 요즘 워낙

삼성전자 상황이 안 좋다 보니까 뭔가 혁신이 필요하다 이런 얘기들 계속 나오잖아요 그래서 아마도 인사에 조금

더 관심을 갖는 거 같습니다 빠르면 오늘 사장단 인사가 있을 것이다 이런 얘기가 지금 알려지고 있는데요 통상

삼성이 12월 초에 사장단 인사하고 임원 인사를 시작으로 해서 조직 개편 등이 순차적으로 이루어집니다데

지난해에도 예년보다 일주일 정도 빠르게 11월 말에 인사를 단행했는데 올해도 뭐 위기란 얘기가 워낙 많이

나오니까 조금 빨리 당겨서 오늘쯤 발표가 될 것이다 이렇게 언론들이 전하고 있습니다 일부 임원들에게는

이미 퇴임 통보가 전해진 것으로 알려지고 있고요 사장급 다섯 명에서 여섯 명 정도가 교체될 것이다 이렇게

얘기가 되는데 대부분 최근 부진한 반도체 부문에 집중될 것 같습니다 그러니까 삼성 내에서는 이제 디바이스

솔루션 부분이라고 해서 DS 부문이라고 반도체 사업부를 부르는데요 예 여기 수장 교체하고 대대적인 조직

개편이 이루어진다 이렇게 전해지는 데 메모리 사업부 파운드리 사업부 파운드리는 이제 위탁 생산 반도체

하는 거지 않습니까 여기 사업부 그다음에 칩 사업부 그래서 칩 설계하고 하는 시스템 반도체 쪽을

이제 칩 사업이라고 하거든요 반도체 다네요 그럼 예 예 여기 수장 사장급 수장들이 모두 교체된다 이렇게 지금

전해지고 있고요 삼성전자가 인사하고 조직 개편 마무리하고 12월 중순에 글로벌 전략 회의를 열어서 내년 사업

계획을 논의할 예정인데 이 업계에서는 내년 2월이 제 그 이재용 회장의 이심 선고가 나오거든요 그래서 이때 이

선고가 마무리되고 나면 컨트롤 타워하기 경영지원 조직 중심으로 더 큰 폭의 인적 쇄신이 있을 거다

그리고는 조직 개편까지 일어날 것이다 이렇게 예상하고 있습니다 예 전세보증 이야기도 좀 넘어가 보죠 어

그 주택 보증 공사가 전세 보증 보험이라는 걸 이제 내놓고 이제 세입자들도 그럼 좀 마음 놓고 들어갈

수 있고 어 다만 보증을 어디까지 해 주느냐 너무 위험해 보이는 전세는 해주겠다 점점 더 예전에 위험한

전세도 해줬다가 많이 떼였어요 어 그런데 그렇게 좀 엄격하게 보증보험의 기준을 만들어 놓으면 어 지금 서울 지역의

빌라 전세 보증금이 3천만 원 넘게 내려가지 않을 경우에는 이거 다 문제가 되거나 아니면 보증보험 가입이

안 된다 이렇게 결과가 나온 모양이에요 그렇습니다 이게 사실 인위적으로 보증보험을 해주고 안 해주고는 아니었고요 기준이 있었습니다

근데 기준이 조금 이게 넓게 적용하다 보면 아까 말씀하신 대로 뭐 주택 가격이 좀 떨어지거나 또는 주택

가격하고 전세가가 완전히 붙어 있는데도 불구하고 보증보험을 내주는 뭐 이런 사례들이 좀 생기는 거죠

그래서 한 부동산 중계 업체가 국토부가 최근에 이제 주택보증 보험 공사에 전세보증 보험 문턱을 좀

강화하겠다는 얘기가 있고 난 이후에 실제로 그렇게 되면 어떻게 될 것이냐 조사를 좀 해봤더니 예 기존 인제

현재는 공식 가격의 120% 가입 조건입니다 근데 이게 110% 강화하겠다고 지금 얘기 를하고 있거든요 보니까 빌라 전체 계약의

69% 가입 조건을 맞추지 못한다라는 결과를 내 놨고요 서울 지역별로 보면 서울이 67.6% 인천이 좀 높습니다

81.6% 부산도 한 61.8% 해당되는 것으로 나왔는데요 좀 어렵게 설명드렸지만 지금 전체 전세 물량

중에 어 열 곳 중 일곱 곳은 새로운 보증보험 기준보다 지금 현재 보증금이 높아서 이 보증보험 가입을 못 한다

이런 말이 되겠고요 전세 사기 여파 등으로 임대 보증에 가입되지 않은 빌라는 세입자들이 꺼리는 경향이 굉장히 강해졌어요

그래서 집주인 입장에서는 임대차 구하려면 임대 보증 가입이 필수니까 결국에는 다음번 재계약할 때 말씀하신

대로 보증금을 낮춰야 되는데 어 예를 들어서 빌라의 공식 가격이 현재 지금 2억 원이라고 하면 지금은

전세 보증 보험 가입 조건을 따졌을 때 전세 보증금이 2억 5,200만 원 이하면 가능하거든요 근데 이게

공식 가격 112% 강화되면 전세 보증금이 2억 2,400만 원 이하여야 되니까 거의 한 3천만 원

전세금 내줘야 되는 상황이다 이런 얘기가 되는 거죠 음 알겠습니다 이게 뭐 어쩔 수 없이 보증 보험이라는 게 사고나면 안

되는 거니까 그래서 사고 위험을 줄이려고 이러는 건데 이제 소비자 입장에서 보면 위험한 전세는 보험을

안 들어 주고 안 위험한 전세는 어차피 보험 필요 없는데 그건 보험이 되고 무슨 보험이 이래

그런 뭐 또 상황이 될 수도 있겠죠. 음, 결국에는 그 HUG가 지금 현재 좀 어려운 상황에 빠져 있지

않습니까? 전세 사기가 워낙 많았고 지난번에도 제가 한번 나와서 말씀을 드렸지만 대위변제가 급증하고 있는

상황이었거든요. 그러니까 그 사고가 터져서 자신들이 보증보험에 가입한 사람들의 보증을 대신 내주는 상황. 예

그래서 실제 대위변제가 3조원을 넘어선 상태고 올해만 해도 1조원 가량이 또 지급됐습니다. 그렇다 보니까 음

사고를 줄여야 되는 상황이 벌어져서 두 가지를 생각하고 있는데 하나는 현재 그 허그 내에 자본금이 줄어서

자칫하면 내년에 이 대입 변제 자체도 못 할 가능성이 있다 그러니까 자본 확충이 지금 낫게 있는 상황이고요 그래서 어 그 신종자본 증권 7천

억 규모의 신종자본 증권을 지금 발행을 추진하고 있는 거고 그리고 나서는 이제 아까 말씀하신 대로

보증금과 관련된 부분이 사고가 안 터지게 해야 되다 보니까 예음 뭐 어떻게 될까요 이러면 보험

가입은 해야지 세입자도 들어올 거고 세입자도 안심할 거고 그러면 전세금을 좀 낮춰 낮춰서라도 받을

수도 있고 아니면 억지로 낮춘 전세금은 월세로 돌릴 경우도 있고 그렇겠네요 그래서 이제 시장이 어떻게

돌아갈 것이냐를 좀 지켜봐야 될 것 같은데요. 앞서 좀 어렵게 말씀드렸지만

아파트는 일단 시세가 어느 정도 명확하게 나와 있기 때문에 아까 공식가 뭐 이런 거 말고 그냥 보통

아파트 시세에 지금은 90% 이제는 80% 해주겠다는 거거든요. 근데 이거 빌라들은 이 공시가 시세가 정확하지가

않기 때문에 보통 공시가에 140% 기준으로 집값으로 보고 여기에 90% 하면 126%, 80% 강화하면 112% 되는 거예요. 그니까 80%

아지만 보증을 해 주겠다는 거지 않습니까? 그러니까 지금 당장 어떻게 보면 집주인들은 재계약할 때 아까

서울권 같은 경우에는 평균적으로 한 3,500만 보증금 내줘야 가능하다. 그니까 전세가를 그 정도 낮춰야

된다는 얘기가 나오기 때문에 이 돈 당장 구해야 되는 상황이지 않습니까? 그 지난번에 역전세 상황 심했을 때 정부가 이제 보증금 반환

대출 해 주는 것처럼 이걸 원하게 될 테고요. 정부 입장에서는 또 이거 한다고 대출 어느 정도 더 내 줘야

되는 상황이어서 가계 대출 잡겠다고 했는데 또 다른 부분에 대출이 나가는 수요가 생길 것 같고 집주인 입장에서

반대로 생각하면 아 이럴 바에 아까 말씀 신대로 그냥 월세로 전환할래. 좀 어떤 여유가 있는 집주인은 그렇게 할

수 있겠죠. 이럴 바에 보증보험 이거 가입 조건 따지고 전세가도 낮추고 제대로 못 받을 바에야 그냥 보증금

확 낮추고 월세로 전환할래. 그러면서 도리어 월세 전환 수요가 더 늘어날 것 같다는 생각도 좀 들거든요. 그럼

또 빌라 전세는 더 귀해지는 부분까지 시장이 좀 반응하지 않을까 싶습니다 그게요 참 문제가 문제가 안 풀리네요 이게

참 어 보통 이제 이렇게 되면 그 강화하는 것까지는 좋은데 만약 이렇게 강화하면 야 이건 뭐 빌라를 지을

수가 없구나 그런 생각이 들지 않겠어요 건축비 하는 게 현실적으로 전세금 빼서 그 건축비 감당하고 대충

그러는 게 이제 이 빌라 업계의 시장 상황이라면 전세금으로 빼도 이제 전세가 비싼 전세가 안 나간다는 뜻이니까요 그럼 빌라의 공급이 잘 안

될 거고 그럼 또 이게 전세나 월세가 올라가는 쪽으로 작동을 할 텐데 음 알겠습니다 이렇게 조사를

해봤더니 이런 상황이라서 요것도 좀 시장에서 문제가 될 가능성이 있다 이제 그런 말씀이었는데요 자 선서

크리에이터가 준비해 오신 소식은 어 금감원이 부실 징후가 보이는 기업들을 주식 시장에서 퇴출하기 위한 심사를

강화하기로 했다네 그 심사 기준은 돈을 못 버는 기업들 순서로 내보내려고 하는 거 같다 그런 거예요네 뭐 그니까 요건을 이게

바꾼다 보다는 지금 기존에 갖고 있던 이제 그 심사 요건 중에서 금감원이 더 적극적으로 나서서 더 선제적으로

심사를 하겠다 그래서 아까 말씀하신 대로 이제 부실징후가 있는 기업들을 좀 중점적으로 들여다보겠다라는 뜻을

나타냈고 보통 이제 감독원이 심사를 한다라고 하면 재무제표 들여다보는 겁니다 재무제표를 검사를 해서 회계는

타당한지 혹은 재무제표상 불공정 거래 이런 것들은 없는지 과대 계상됐다라는 이런 것들을 이제 들여다

보는 거거든요 이제 금감원이 그 통상적으로 행동에 나설 때는 뚜렷한 이유가 있어요 예를 들어서 재무제표

오류를 직접적으로 내서 수정 요구를 받거나 혹은 뭐 의심스러운 불공정 거래 정황이 포착이 됐다 혹은 뭐 제보를

받았다 뭐 이런 경우에 이제 금감원이 직접적으로 심사 감리에 나서게 되는데 앞으로는 이런 것 없어도 우리

감독원이 선제적으로 심사에서 문제를 찾아내 볼게 이런 의지를 밝힌 거고요 말씀드린 대로 이제 그 대상은 부실

징후가 있는 기업들 일단 의심을 갖고 들여다보겠다라는 거고 음 뭐 기업이 부실 징후라고 하면 당연히 제대로

사업을 못 하는 기업들을 말하는 거겠죠 그래서 여기서 나오는 게 이른바 한계 기업이라는 것 이런 것들을

얘기하는 건데 한계 기업이 뭐냐 그러면 기업이 이익을 못 내는 거죠 영업 손실을 뭐 연속적으로 내거나 이자

보상 배율 얘기 많이 하는데 미만인 것들 그러니까 벌어들이는 영업 이익으로 이자도 갚지 못할 정도의

수준인 이런 이자보상 배율 1 미만인 기업들을 찾아내겠다 그리고 또 이상하리만큼 예를 들어서 자금 조달에

열을 올리는 그런 상장사들은 없는지 예 그래서 이대로 두면 관리 종목으로 갈 것 같은 이런 상장사들 선제적으로

검사를 하겠다라는 거고요 돈 못 번다는 이유로 퇴출되는 거는 아닌데 아닌데 어 기업은 하다 보면 돈을 못

벌 수도 있고 적자가 많이 날 수도 있고 그럴 수는 있겠으나 보통은 돈 못 버는 기업들 중에서 이제 이른

바 아 여기는 안 되겠다 퇴출시켜야 되겠네라고 하는 막 그니까 부정 행위나 이상한 짓을 하는 기업들이

있을 수 있으니 그렇죠 그거를 금감원이 시장에서 알아서 찾아서 고발해 주세요 할게 아니라 본인들이 직접 해보겠다 그렇죠 네 먼저 나서서

한번 들여다보겠다 그러니 보통 이제 그 대상은 적자 나는 기업들부터 볼 거다 그렇죠 부실 지가 있는 그 보통 부실

지유가 있는 기업들은 이런 이제 행태를 보인다라는 이제 데이터들이 있기 때문에 원래 이거는 그 그 회계 감사에서 적발해서 저 감사하는 쪽 그

회계사가 손들고 고발해야 되는 건데 외부 감사 이게 작동 안 하고 있다고 보나 봐요 그렇죠 네 근데 감독원이

적극적으로 이렇게 심사를 하게 되면 사실 상장 회사 입장에서는 긴장할 수밖에 없죠 이게 이제 문제가 만약에

혹시 재무제표를 발표 이제 검사한 뒤에 문제가 발견이 된다라고 하면 시정 조치가 내려질 수 있고 그렇게 해서도

안 되는 기업들은 관리 종목 지정 요건이 되거든요 관리종목을 지정이 된다라고 하면은 나중에 이건 상장 실질심사 대상으로 올라갈 수 있어요

이러면은 최악의 경우에는 상장사 입장에서는 상장 폐지라는 최악의 결과를 손에 들 수도 있는 거죠 예 그럼 왜 이 시점에서 감독원이 왜

이렇게 적극적으로 나서는지 중요한데 감독원이 이렇게 그 적극적으로 심사하겠다 이 방침이 처음은

[손경제] 삼성전자 인사개편 예고 | 전세 보증 요건 강화 | 한계기업 퇴출 심사 | 20241127(수)

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