부동산 쪽으로는 투자 수요의 유입이 높은 지역이 매매가 상승세가 가장 높았는데, 투자 수요 유입이 빠지게 되면은 역설적으로 매매가가 가장 크게 조정을 받을 가능성이 있는 상태이기 때문에 이런 대출 규제로 인해서 어디가 영향을 받냐?

네. 안녕하세요. 채부심입니다. 어, 오랜만에 영상 업로드하는 거 같은데요.

뭐 연휴 때 좀 쉬었는데 채널에 왜 연휴 때 영상이 안 올라오냐 이런 얘기를 많이 하셔 가지고 어, 오늘은 뭐 오늘도 일단 대통령 발언으로부터 시작할 수밖에 없는데 다주택자 대출을 규제한다.

이런 얘기를 했기 때문에 어, 이런 게 어떤 맥락에서 나왔는지 조금 짚어보도록 하겠습니다.

그 대통령의 X 포스팅을 보면서 요즘 뭐 기자들을 포함해 가지고 뭐 부동산 카페 그리고 여러 커뮤니티에 그 대통령의 X 포스팅이 인용이 많이 되고 있는데 최근에 보면은 다주택자에 대해 가지고 어쨌든 규제를 시작을 했다.

이런 내용이 여기에 이제 시작이 되는 거죠.

그래서 어 금융위를 불러서 이제 다주택자 대출 규제 관련해 가지고 뭐 신규로만 제한하는 게 아니라 그다음에 종전에 대출받은 사람들도 제한을 하는 게 어떠냐 이런 얘기를 올린 거거든요.

어 핵심은 원래는 임대 사업자에 대해서 대출 규제를 한다고 했을 때 그 RTI라는 게 있는데 이게 렌트랑 인컴을 비교하는 부분인데요.

RTI 규제 같은 경우에 현재는 1.15배라 1호배라 그래 가지고 임차 소득이 어쨌든 좀 더 이자 지급보다는 많아야 되는 이제 그런 상황에서 규제를 하고 있는데 RTI 규제를 손대는 것이 아니라 그냥 원천적으로 신규 대출에 의지해서 종전 대출도 보겠다고 하니까 막 난리가 나기 시작을 한 겁니다.

맨날 나오는 게 전문가들은 신규 등록이 제한된 아파트 등록 임대보다 비아파트 임대 사업자가 타격을 입어 가지고 임대차 불안으로 번질 수 있다.

그런데 이런 얘기는 4년 전에 맞는 거죠. 그 비아파트 전세 시장이 살아 있을 때요.

지금 비아파트는 전세 시장이 죽었어요.

그러니까 현재 왜 비아파트 쪽에서 그러니까 22, 23년 같은 전세 사기가 안 일어나냐면은 22, 23년에 다 일어난 겁니다.

전국적으로 어마어마한 숫자의 전세 사기가 다 일어난 거고 그때는 비아파트 월세율이 55% 정도밖에 안 됐잖아요.

근데 지금은 비아파트 월세율이 70에서 80%에 육박하기 때문에 사실상 비아파트 전세는 거의 없어진 겁니다.

근데 그 비아파트라는 게 저희가 5층 이상은 아파트라고 하지만 어 4층부터는 연립 주택이라고 하지 않습니까?

4층도 연립 다세대면은 외견상으로는 되게 아파트스럽거든요.

그러니까 다가구가 있고 다세대가 있는데 그거가 다 비아파트에 합쳐진 건데 그 부분에서 월세화율이 80%라는 거는 연립 다세대 정도는 그래도 아파트와 같게 전세가 조금 살아 있지만 일반 다가구는 사실상 그냥 깡 월세라는 겁니다.

거의 전세가 없다는 거예요. 그래서 대출 규제를 했을 때 전세사기 사건이 비아파트 쪽에는 안 일어나죠.

못 일어나죠. 안 일어나는 게 아니라 이미 다 일어났어.

우리 채널을 오래 보신 분 아시겠지만 윤석열 정부 때 전 세사기 관련해 가지고 뭐 엄청나게 목소리를 올렸었고 그 민주당 요즘 일 , 안 한다고 했었던 것도 전세사기 관련 법안을 대통령이 개선 법안 하겠다고 얘기하고 약속까지 했는데 그 피해자들한테 그거를 올리지조차 않아 가지고 연초까지 막 이러고 있으니까 아 그냥 민주당 미쳤구나 이런 생각하면서 제가 채널에서 막 이제 비판을 했었던 겁니다.

그래서 금융당국이 어 점검회를 해 가지고 다주택자 대출 만기와 관련해서 여러 논의를 하고 있는데 어 지금 서울 부동산이 어쨌든 중요하니까 서울 부동산 기준으로 보면 임대 사업자가 갖고 있는 주택의 수가 서울에는 27만 호 정도 되는데요.

그러니까 전체 주택으로요. 서울 전체에는 370만 호 정도의 주택이 있습니다.

그중에 한 8%가 장기 매입 임대 사업자가 가지고 있는 주택이 되겠습니다.

근데 그 장기 매입 임대 27만 호 중에서 아파트가 이제 44,000 가구가 되는 거죠.

아파트가 4.4만 호이고 그다음에 나머지 23만 가구는 다 비아파트가 되는 겁니다.

그래서 비아파트 쪽에 임대 사업자 대출 규제를 하게 되면 비아파트 쪽에 문제가 된다 이런 얘기를 많이 하고 있는 건데 그런데 이거는 오히려 지금 상황을 거꾸로 해석해야 되는 게 비아파트는 아까 말씀드렸던 것처럼 전세 사기 사건이 있으면서 다 월세화가 됐어요.

다 월세화가 됐고 현재 아파트는 월세가 우세하죠.

월세가 55% 이상으로 월세가 우세하지만은 전세도 많거든요.

그러니까 아파트 쪽은 전세 사기가 거의 없었어요.

그래서 대출 규제를 했을 때 오히려 아파트가 좀 더 위험하다.

그렇게 생각하시면 되겠습니다. 그래서 아파트 쪽은 지금 전세에 대한 만성적인 비선호가 올라오고 있죠.

제 주변에도 전세금 주식하겠다는 사람이 상당히 늘었는데 어쨌든 전세금을 자기 원금인 경우에는 그거를 거기에 소위 매몰시켜 놓기보다는 다른 쪽으로 투자하려는 사람들이 늘면서 지금 전세 가격은 매우 안정세입니다.

이런 일이 생기면은 보통 다주택자 규제하고 뭐 매도하고 이러면은 전세가 막 올라가야 되고 2020년 같은 그런 상황이 나와야 된다고들 생각하시겠지만은 전세 가격이 매우 안정적입니다.

월세가 올라가고 있죠. 월세를 선호하기 때문에 여튼 그렇습니다.

그래서 이거 네 가지 지시해서 했고요.

근데 어 금융위원회가 앞으로 그럼 어떤 대책을 내는지가 되게 중요해졌죠.

근데 금융위는 뭐 섬세하게 타게팅해 가지고 서울 아파트를 대상으로 개인 다주택자와 임대사업자가 과거에 일으켰던 일시 상환 대출이 만기 연장이 되는 것을 규제하겠다.

이게 금액이 얼마 정도 되냐면은 전체 주택 임대사업자가 낸 대출은 기사를 정리를 해 보면 이게 기본적으로는 공개를 안 해주니까 금융위 관계자를 통해서 들을 수밖에 없는데 그 대출 총액이 180조 정도 되고요.

그리고 그 180조 중에서 다주택 임대사업자의 법인도 갖고 있으니까 개인 다주택 임대사업자가 20조 정도 대출을 가지고 있습니다.

그래서 그 20조를 만기 연장 안 해 주겠다는 그런 생각인 것 같아요.

그래서 어쨌든 그 20조 정도의 노출이 있는 집들이 매도 압력을 받는 그런 집이 되겠죠.

왜냐면은 추가 대출이 안 나오는 것이니깐요.

그래서 우리나라 전체 가계 부채는 뭐 1,800조 넘고 주담대가 700조 이상이지만 주택 임대사업자 대출이 한 180조 정도 되는데 그 180조 정도 되는 거 중에서 20조 정도 되는 그런 금액이 지금 이제 대상이 되는 겁니다.

우리나라 모든 대출을 다 상환해야 되냐?

그런 것도 아닙니다. 그래서 어 방향은 이제 어떤 방향으로 갈 거냐면은 앞으로는 개인이 뭐 주택 임대업을 막 적극적으로 하고 그런 시대는 이제 끝나가고 개인은 그냥 주택 임대업에서 완전히 빠지고 그냥 자기 집 사고 아니면 그냥 공공이나 주택 임대 업체가 하고 있는 그런 임대차에 들어가야 되는 시대가 이제 목표일 거고요.

그니까 골인 거고 지금은 이제 개인 임대차 시장에서 기업과 공공의 임대차 시장으로 이제 전환이 되는 건데 그 전환 플랜을 밝혀 가지고 돌리겠다는 그런 거잖아요.

그래서 먼저 바꿀 거는 다주택자부터 바꿀 거지만 순서대로 이런 방식으로 갈 거라고 생각이 되고요.

그러면 개인들은 투자를 어가 해야 되냐?

그냥 주식하라는 겁니다. 주식하라는 거고 부동산 쪽으로는 투자 수요의 유입이 높은 지역이 매매가 상승세가 가장 높았는데, 투자 수요의 유입이 빠지게 되면은 역설적으로 매매가가 가장 크게 조정을 받을 가능성이 있는 상태이기 때문에 이런 대출 규제로 인해서 어디가 영향을 받냐?

강남이 영향을 받는 겁니다. 많은 사람들이 강남은 똘똘한 한 채여 가지고 실수요자들이 다들 강남 사시고 강남권을 사고 그다음에 경기 외곽을 투자 목적으로 갖고 있다 이런 생각하시는데 그거 되게 오해이고 착각입니다.

오히려 강북권은 자가 점유율이 되게 높아요.

60%대로 집중이 다 그냥 자기 거기 살고 있습니다.

강남은 자기 집에 사는 사람 비중이 되게 낮아요. 딴 데 살아요.

그리고 다주택을 해도 고가 지역에 다주택을 하는 사람들이 많이 있습니다.

그래서 다주택자에 대한 대출 규제가 역설적으로 어디에 영향을 가장 크게 주냐면은 범 강남권에 더 큰 영향을 주는 거죠.

그래서 지금 대출 규제가 다주택자를 향해서 오다 보니까 이거를 지금 증여하겠다고 하는 것도 이 지역이 제일 많은 건데 이제 돈과 자산이 많으니까 이렇게 하는 건데, 증여도 서울 5분위 주택을 증여하게 되면은 35억짜리를 만약에 자녀한테 증여한다 그러면은 어 취득세도 한 4억 6천 정도 나오고 그다음에 증여세도 한 12억은 나오니까 그러면 계산하면은 증여세가 한 17억 정도 나와야 돼요.

그러니까 자녀가 17억이 없으면은 증여를 받지도 못해.

그래서 자연스럽게 연부연납을 할 수밖에 없는데, 근데 증여도 하는 가구만 하는 겁니다.

파는 거고 그 파는 숫자가 늘어나다 보니까 이제 받칠 수요는 없어 가지고 그냥 이제 가격이 약세로 나타나는 거고요.

저는 그냥 다주택자에 대한 대출 규제가 그래서 많은 소위 부동산 카페가 됐든 어디가 됐든 똘똘한 채가 있는 지역이 뭐 강남이고 강남 올라가고 그건 다 헛소리라고 생각하고요.

다주택자에 대한 대출 규제는 정확하게 강남 3구를 타게팅한 거고, 그리고 실제 가격 조정도 이 지역이 가장 심하게 나올 거라고 생각을 합니다.

그리고 앞으로의 그 과정은 경로가 순탄하진 않겠지만은 개인 임대업 시대에서 이제 기업과 공공 임대업 시대로 갈 거예요.

그렇게 그냥 답지를 이미 노출을 했잖아요, 정부랑 정책실장이랑 이런 사람들이.

그래서 그냥 그거에 맞춰서 저희가 조금 들어눕는 게 필요한 거지, 막 그렇게 가는데 왜 가냐, 뭐 어, 못 가면 어떡하냐 이런 거가 지금 할 필요는 없지 않나?

그렇게 생각하고 어쨌든 제도가 바뀌면 그 바뀌는 제도에 적응하는 것이 좋을 것 같습니다.

어 그래서 철옹성과 같았던 그 강남 3구 주택 매매 가격이 올해는 상당한 약세로 전환할 가능성이 높아 보인다.

여기까지 하겠습니다. 감사합니다.

다주택자 대출 연장도 규제, 걱정할 것은 임대차 시장이 아니다

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