세상의 모든 지식 언더스탠딩 제가 보니까 좀 많은 이제 이런저런 뭐 댓글이나 이런 거를

보면은 부동산 리더들이 여전히 조급한 이유가 뭐냐하면 이 안에 어느 정도 내용이면 다 포괄한 거 같아요.

일단은 공급 절벽이라는 내러티브가 많고 그리고 또 정부가 하방을 받쳐준다. 어 2022년 봐라 그

둔촌주공 압두고 다 어 이랬잖아. 약간 그 그 이제 학습 효과. 그리고 또 이제 아주 그 무의 돌리가 화폐

가치 하락에 따른 중장기 우상향. 그니까 화폐 가치는 하락한다. 그러니까 부동산은 당연히 뭐 뭐 잠깐의 조정은

있을지 몰라도 결국은 되게 우상향하게 되어 있다는 거고. 거의 다 덧붙여서 최근에는 이제 아무래도 고령화

인구 감소, 뭐 지방 소멸, 이런 '픽 아웃 코리아' 뭐 이런 내러티브가 가세하니 이제 양극화가 아주 그냥 어 제대로

서울로 다 몰릴 거다. 그렇죠? 이제 다 이 양극화 논리로 어 지금 들어가게 됐죠. 그래서 이거 하나하나가 이제 다 이제

누가 어떻게 분에 따라 이제 말이 다 달라지는 분인데 저는 여기에 대해서 이제 어 좀 이제 좀 약간 다른

시각, 뭐 투기꾼들이 퍼뜨리는 이 말도 안 되는 논리를 좀 깨뜨려 주십시오.

팀장님, 아 식 정말 깨뜨리는 수준은 아니지만 아무튼 좀 몇 가지는 좀 이제 생각이 다르다. 다 다 약간

말 되는 거 같은데 몇 가지, 몇 가지는 좀요. 정도는 확인해 보자라고 하는 것들이 말씀드리면 맞아. 이렇게 딴지 걸고 시비 거는

논리 콘텐츠 좋아합니다 그래 그래서 자 보시면 그 항상 그 언론에는 이제 앞으로 서울 입주 물량이

아파트 입주 물량이 얼마다 얼마다라는게 계속 기사가 나오거든요 주로 공급 절벽이라는 논리가 이제 2025년

2026년에 입주 물량이 없다 뭐 지금 착공 물량이 뭐 뭐 70% 줄었다 뭐면 이런 거 가지고 이제

쓰는데 근데 이 2020년 2월 달 기사를 보시면 2021년과 2022년에 이제 입주 물량이 이렇게나

줄어든다라고 이제 부동산 114 어 이제 자료로 이렇게 냈는데 돌아보니까 실제 입주 물량은 2021년에

4.7만 호 2022년에 3.5만 호였거든요 아 민간의 전망은 입주 물량 통 전망도 많이 틀린다 좀 많이 많이

이제 아 좀 틀린다는 거죠 그것도 좀 이제 적게 상당히 과도 추산을 한다는 건데 왜 틀려요 일부러 왜곡해서

축소할 것 같지는 않고 저들도 그 쓰는 데이터의 근거는 있을 텐데 틀릴까 근거가 있을 텐데 어 제가 이제 주로

통상 부동산 리서치나 뭐 지인 아실 뭐 이런 것들이 다 발표한 게 제각각 숫자가 다 다르거든요 그러다 보니

사실은 제일 쉬운 방법은 이제 입주자 모집 공고가 났던 거는 숫자가 확실하니까 예를 들어 지금 잠실

레미안 아이파크가 요번에 이제 분양을 했고 여기 2 어 내년 말에 입주 예정이거든요 그러면 요게 입주자 모집

공고 나기 전까지 물량에서 내년 입주 물량에 아예 안 잡다가 예 딱 분양을 한 순간요 2,600 세대가 이제

내년 입주 물량으로 잡혀서 쓱 그때 가서 반영이 되는 거예요. 그때 되는데 네 그렇죠. 그러다 보니 이게 참

그러니까 한 2년 앞을 얘기하는 기사들은 좀 약간 잘못 참고를 하는 게 보시면 이 부동산 1사에 어

7월 18일 기준으로는 이때 2026년 입주 물량이 3,500 세대라고 나왔다가 예 조금 지나서 8월 21일엔 이제 또 그 어 이제

한 7천 세대라고 하거든요. 그러니까 뭔가가 또 분양을 하거나 해서 여기 또 올라온 거예요. 그 사이에 그러니까

요렇게 자꾸 이게 언제 보느냐에 따라 근데 2년 앞은 굉장히 지금 과도 추산을 항상 되어 있다는 거죠. 요새는

하도 분양을 미리미리 한 게 아니라 이렇게 최근에 잠시 내면 아이파 그처럼 막 1년 전 뭐 뭐 아니간

거의 거의 당연히 가깝게 분양을 하다 보니 이 숫자가 더더욱 이제 서울 같은 경우는 더 틀릴 공산이 일단 커졌고

그다음에 저게 분양 물량도 아니고 입주 물량인데 근데 그거를 입주 물량을 예를 들면 올해 입주 물량이

입주 그니까 분양 공고가 나와야 그때 반영하는 건 당연하지 내년 내후년 뭐 이런 걸 예상할 때는

당연히 입주 예상치를 반영해서 해야 되는 거 아닙니까 그게 안 안 돼 있다 그러면 너무 이상한 데이터 같은데 그죠 착공을 하면 그 분양을

하나요가 착공을 하면 거의 100% 분양을 하죠 근데 분양을 하면 그거를 이제 입주자 입주 물량으로 잡는데 잡

착공을 곧 석 다로 할게 확실해음 그러니까 당연히 아직 분양을 안 했는데 또 안 이거는 입주자 물량에 안

넣는다는 거죠 그렇죠 이게 그 부담이 있는 게 그니까 할 수도 있으니까 아 공보다는 착공을 했어도 착공만이

입주시기가 언제일지 확실히 안정되지 않거든 예를 들어서 예 예를 들어서 둔촌 주공이 2018년 2019년에

착공을 한 거로 알고 있는데 이게 이제 그죠 예정된 주택지 건설사가 이렇게 잡은 건 있겠지만 우리가

목도한 건 결국은 밀린 거잖아요 이렇게 막 이래저래 밀려 가지고 결국은 이제 예 그니까 이거를 뭐 그니까 일단 한

가지고 수작업으로 이걸 다 그러면 공한 거는 찾아내서 이렇게 해야 된다는 거가 하나 불편한 점이 있겠고

그다음 하나는 이게 틀릴 이제 좀 그죠 뭐 그죠 이제 불확실하다 뭐 약간 그 부담인데 그러다 보니 여기요

장에서 보시는 것처럼 그래도 이렇게 차이나요 분 이상 그니까 이었 저 하다 못에 올해도 올해 초에 와 서울 연관주 물량 뭐 조사에 가장

적어 라면서 2024년에 뭐 개에서이 토끼가 놀라는 막 그림 이렇게 붙였는데 근데 올해 전공만

12,000 세대 입주를 하거든요 근데 이게 입주 물량이 그니까 참 여전히 이게 그 7월 18일 기준으로도 그러다 보니까 이게

국토부나 서울시에서 따로의 입주 물량을 2년 치는 어 예상 이제 자체 집게 한 거를 보도를 합니다 근데

이거를 대부분 인용을 안 하거나 안 보고 계속 이제 민간 기관에서 나오 자만 서울시 예 예상한 예상치로 나온 그렇죠 요거는 착공한 거 그니까

착공해서 분양은 안 했지만 착공한 것도 그 수작업으로 잡은 물량이 24년에 할 걸로 예상할 수 있다는

거죠 그렇죠 입주 예정 물량이 2024년에 3.8만 호인데 어 여전히 아직 그 민간 기관은 뭐

2만 호로 잡고 있고 또 특히 내년은 어 2025년에는 이렇게 많다 하는데 민간은 뭐요 정도다라고 이렇게 굉장히

두 배씩 차이나네요 어 그렇습니다 근데 이제 저 부분에 대해서 누가 다른 얘기를 하는 걸 하나 들었는데

예 저 차이 나는 거의 상당수는 국토부에서 얘기해 주시는 건 말씀하신 대로 착공을 했고 뻔한 아파트인데 왜

그거 안 더해가 아니라 그것도 물론 더 했겠지만 이런 바 청년 주택이나 뭐 원룸 그런 것들을 다 그냥

입주 물량으로 잡는 그것도 입주 입주는 입주가 어 맞는 적이에요 그니까 제가 말씀드렸던게 일단 그

분양 안 한 걸 안다라는 그 의류랑 그다음에 공공 물량들이 누락된다라는 그건데 근데 말씀대로 저

청약 주택 안심 주택 같은 게 이제 연관한 3,000호 막 꽤 많은 물량이 나오거든요 근데 그렇다면

그렇다면 제가 드리고 싶은 말씀 중에 하나는 여기 보시다시피 장처럼 준비가 돼 있잖아요 그 나쁜놈 나쁜놈들 그런

얘기하고 있다는 일리는 겁니다 저는 그렇죠 그런 놈들도 좀 때려 잡으십시오 과거 치는 과거 치는

그들도 이거를 다 합산을 한다는 거예요 즉 이제 입주 물량으로 나오면 그 공고 물량도 과거 치는 수정을

해요 저렇게 그래놓고 그래놓고 앞으로 나올 거에는 이걸 빠지 사지면 이거는 그 절벽 그림이 나올 수밖에 없는 그

상황이 된다는 거죠. 그러니까 사실 뭐 이제 예를 들어 둔촌주공 입주해도 뭐 최근에 뭐어 전세가 생각보다 안

떨어지네 해서 이제 이런저런 기사 나오는데 야 그게 앞으로 입주 물량이 줄어서 그래. 헬리오 때는 그럼 왜

떨어졌어? 입주 물량이 그 뒤에 많았어. 이런 얘기를 이제 뒤 지나고 보니까 하지만 이때도 2018, 19년에는

2020, 21년 물량 적은 걸로 어 이렇게 그래프가 나왔어요. 근데 이게 지나고 보니까 이제 공공도 막 이제

하고 뭐 다 해서 이런 그림이 나온 거지. 그러니까 이거에는 우리가 그어요. 공공을 빼는 거는 이해가 되는데 그럼

과거 그래프에서도 그걸 뺐어야 왜 그거는 더하면서 진짜 절벽 같은 그래프를 만들어 놓고 사람 겁 주냐?

좀 그게 좀 아쉬운 면이 처벌해야 되는 거 아닙니까? 기는 근데 뭐 근데 물론 민간 기관에서 당연히

디스클레이머 걸죠. 이거는 뭐 확실하지 않고 그때 가서 바뀔 수 있다 이런 식으로 이제 하지만 그러다 보니 지금

워낙에 저기에 2026년 이후 물량이 서울이 7천 세대가 너무 많이 보도가 됐다 보니까 일부 전문가분들도

그걸 이제 인용하신 분들이 꽤 있어요. 정도 아 이거죠. 하지만 아 그 정도는 아니다. 일단은 좀 그런 거고요. 물량에

대한 과소 그래프가 항상 있다. 아 예. 일단은 좀 그런 거고 그다음에가 그 20 저 제가 듣기로는 20 올해가

24년이 25년은 물량은 그래도 좀 있고 26년부터는 절벽입니다. 그 이유가 26년에 입주를 하려면 22년

뭐 20 뭐 1년 뭐 이럴 때 음 이럴 때 뭔가 추진도 되고 했어야 되는 건데 그때 금리도 높고 PF 뭐

어떻게 되고 하여튼 뭐 그래서 안 된 거를 우리가 알잖아요 그렇게 얘기하던데 그거 내년부터 하여튼

입주 물량 안 많다고 들었던 거 같은데 그것도 거짓말이면 정말 그 친구들 진짜 구속해야 돼 진짜 그러니까 거기

어 제가 건너서요 장표를 한번 넘어 보시면 아 일단 요거부터 말씀 좀 드려야겠네요 그러니까 어 사실 그

요새 많이 얘기되는 그 부분 중에 하나가 공사비가 너무 많이 올라서 실제 2022년 때 많이 올랐거든요

공사비가 많이 올라 가지고 이제 공사비는 많이 올랐는데 가격 증가가 안 되고 뭐 해 가지고 이제 공급이

이제 스톱이 돼서 그래서 이제 저 한 몇 년 뒤부터는 공급이 되게 적다 없다 이런 식의 얘기를 하거든요 근데

일단 뭐 그거는 큰틀에서 맞는 얘긴데 다만 이제 과거도 같이 돌아보면 과거에도 어 이렇게 그 공사비가

굉장히 많이 폭등했던 적이 있기는 하거든요 공사비가.  데 통상 많이 폭등하는 이유가 그니까 건설사의

매출원가를 보면 한 2, 30% 자재비이고 한 50% 이제 외주비, 그니까 인건비 있대. 그러니까 자재비는요 2, 뭐 7, 8년 요때도

당시 유가 막 100불이고 원자재 가격도 올랐지만 특히 이제 어 집값이 너무 오르면 이제 다들 집 짓는다고 이제

현장이 많아지니까 이 사람 구하는 게 또 힘들어져서 인건비가 또 많이 오르거든요.  데 이게 쭉 한 번에 쫙

반영된 때가 있고 나면 여지없이 착공 물량이 줄어들긴 해요 확실히고 이듬해나 다음까지 착공 물량이 좀

줄어듭니다 어 지금 보시면은 어 착공 물량이 2023년에 그러니까 빨간색은 아파트고 어 회색은 이제 비

아파트, 오피스텔, 광고 다 줄어들었어요 예 근데 그거는 과거에도 어 2019년 럼 이렇게 지금 어 2023보다도

더 줄었던 시기가 있었는데 착공 물량이 그래서 그래서 워낙 이때도 전문가분들이 야 착공 너무 줄어서

이제 서울 집값 오를 수밖에 없다 했지만 우리가 목도한 건 2010부터 2013년까지는 서울 수도권 집값이

하락하는 어 상황이었거든요 또 요때가 입주 물량도 공교롭게도 또 좀 적은 편이었습니다 그러니까 아파트로 보나 뭐

비 아파트로 보나 공개 같이 적었는데 그럼에도 상당 기간은 좀 이제 집값이 좀 저 이제 좀 예 이제

물량이 줄었고 어 그로 인한 여파가 분명히 이 시기보다는 이제 좀 더 입주 물량이 줄어들긴 할 텐데 근데 서울은

특히 이게 참요 통상 착공하면 2, 3년 뒤에 입주 물량이 된다라고 하지만 서울은 또 워낙에 이제 재건

축제 개발이 많다 보니까 얘들은 또 한 4, 5년 지연될 수도 있죠 그죠 또 많이 걸리거든요 그러다 보니까 이

준천 주공이 2018, 19년 공이지만 인제 나오듯이 꽤 예전에 착공한 게 이제요 2025, 26에 어 공급으로

나오는 효과도 있어서 어 지금 착공이 요때 대략 한 요 시기에 좀 그래도 다른 때보다는 좀 더 많았던 거

감안하면 여기가 조금 낮아도 이렇게 믹스가 된 효과 생각하면은 2026년에 막 그렇게까지 입주

물량이 적을까 약간은 어 좀 뭐 그 정도는 아닐 것 같다 이긴 한데 근데 저는 이게 참 뭐 정치색이 전혀 없긴

한데 당시요 시기에 이제 당시 뭐 국토 장관 이런 분께서 이제 집값이 너무 오르는데

급 많이 그런 적 있었잖아요 근데 내심 그게 참 이해는 가던 게 이게 착공으로 보나 입주로 보나 과거보다는 분명히

[하이라이트] 아파트 공급 통계 이렇게 조작되고 있습니다 (라이프자산운용 배문성 팀장)

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