정말 소액인 600만 원으로 세 배의 수익을 낼 수 있는 물건이거나 600만 원밖에 없다면 당장 사야 될

물건입니다. 네, 안녕하세요. 딱시 경매 딱 쌤입니다. 안녕하세요. 하얀 쌤입니다. 저희 요즘 날씨가 어떤 거 같아요?

많이 추워졌어요. 어제, 오늘. 네, 맞아요. 날씨가 굉장히 추워졌는데 아마 대부분

사람들이 추워지니까 집에만 있을 거란 말이에요. 어, 그러면 안 돼요. 그러면 안 되죠. 왜 그러면 안 되나요? 이렇게

추운 날씨에도 남들이 안 할 때 이렇게 움직이셔 가지고 물건을 보시고 시세 차익을 보시면 되죠.

이렇게 추운 날씨 남들이 안 할 때 도전을 하셔야 된다. 이렇게 설명드릴 수가 있는데 저희가 강북구 수유동에

나와 있어요 강북구 수유동 제가 많이 좋아하는 동네이기도 합니다 왜 그럴까요? 좋아해요.

노느라 노느라 아니라 저희가 이곳에 저희가 임장을 자주 왔었는데 실제로 강북구 같은 경우에는 지금 생각보다

시세 차익이 크게 나는 곳들이 굉장히 많고요. 지금 신축 빌라들이 생각보다 가격이 굉장히 높아요. 왜냐면 이

동네가 자체가 조금 노후된 곳들이 많는데 그래서 인해서 신축 빌라에 대한 선호도도 굉장히 높기도 합니다.

그렇죠 그렇죠 그래서 회원님들의 낙찰 사례를 봤을 때도 수유동은 시세 차익이 크더라고요. 어 맞아요. 생각보다 다른

지역에 비해서 빌라의 수익률이 월등히 높은 곳이기도 합니다. 자 그만큼 오늘 수익률이 굉장히 높은 물건 한번

소개를 해 드릴 텐데 끝까지 영상 시청해 주시면 감사드리겠습니다. 자, 일단 단은 이곳 수유동에 있는데 수유동

하면 사실 지하철 노선으로 생각하면 4호선 정도만 생각을 할 수도 있는데 지금 저희가 서 있는 곳은 무슨 선이죠?

우이신설 역이죠? 네, 맞아요. 우이신설 선인데 이쪽은 지금 개통된 지 얼마 되지 않았음에도 불구하고 굉장히 많은

분들이 이용을 하고 계시죠. 방금 촬영하는 데 지금 수없이 많은 분들이 지나가고 계시는데 북한산을 하시는

등산객 분들도 굉장히 많죠. 그렇죠. 강북구가 북한산을 차지하는 비율이 되게 높아요. 여기 화계에 나와

있잖아요. 인데도 많은 분들이 등산을 하시려고 등산 가방을 매고 이동을 하고 계시네요. 네, 물론 경전철이긴

하지만 그럼에도 불구하고 많은 분들이 이용하신다는 거는 장점이 될 수밖에 없겠죠. 현재 우리 물건도 개혁에서

3분 거리밖에 되지 않거든요. 자, 그다음에 화계의 특징이 있더라고요. 제가 화계에 나와 보니까 이 사거리에 모두 다 교회가

있어요. 여기에 예전에 한신대학교, 아고 신학대학이 있었대요. 그래서 여기에 교회들이 많이 분포되어 있는 거

같아요. 확실히 교인들도 많이 거주하 것 같은데, 제가 이 물건을 소개해 드리기 전에 정말 여러분들이 의외의

부분들을 소개를 해 드릴 거거든요. 어떤 부분이냐, 첫 번째, 공매 물건입니다. 경매가 아니라 공매

물건이고, 두 번째로는 대항력이 있는 임차인이, 대항력이 있어요. 네, 대항력 있으면 벌써 우리가 알레르기 반응이

옵니다 그런데 세 번째로는 너무 많이 유찰됐어요 그러면 이런 물건 어떻게 도전하고 어떻게 수익을 내야 되느냐

정말 궁금해하실 텐데 결론부터 말씀드리면 정말 소액인 600만 원으로 세 배의 수익을 낼 수 있는

물건이거나 당장 도전하셔요 될 물건입니다 어떤 물건인지는 이동하시면서 설명을 해 드리도록

하겠습니다 저희가 화계역 사거리도 구경을 하면서 가고 있는데요 정말 많은 통행량을 자랑하죠 그렇죠

유동인구들이 많아요 그리고 차들도 굉장히 많고 버스도 엄청나게 많이 다니고 있습니다 그래서 현재 우리

물건은 뭐 버스 imp man 아니라 어 지하철도 충분히 잘 이용할 수 있는 교통적 아주 우수한 물건이

습니다 우리 물건 화기에서 조금 더 아래쪽에 있는 삼양역 삼양사거리역 쪽 인근으로 해 가지고 지금 개발

이슈가 한창 진행되고 있잖아요 그래서 지금 신통 진행되고 있고 그다음에 모아타운도 진행되고 있고 하는데

마침 또 우리가 알아본 바로는 어 삼양사거리역 근처에 있는 북서울 자이 폴라리스 아파트 거기도 성공적으로 완판을 다

한 걸로 지금 도자가 됐고 지금 30평대 가격이 지금 10억에서 11억 정도를요 형성한다고 합니다 자 그러면 당연히 이 물건을 성공적으로

분양하는 거를 본 분들이 가만히 있을까요 아주 예 어떻게 할까요 이제 이 일대 개발이 되는 부분에

투자도 하시고 실거주도 하셔서 이제 큰 돈을 또 벌어보실 기회를 잡으시는 거죠 그렇죠 그러다 보니까 지금

일대를 보면 생각보다 어때요? 상가들도 되게 노후되어 40년 이상 된 이런 낮은 상가들로 구성되어 있고, 자 여기

보면 옆에 지금 주택 단지들도 굉장히 노후되고 개발이 필요한 것처럼 보입니다. 그래서 현재 우리 경매

물건은 이제 물론 개발의 이슈를 넣는 물건은 아니지만 어찌됐건 이쪽으로 개발 이슈가 오게 되면

가치는 더 오를 수밖에 없겠죠. 네네. 그리고 개발이 되면 이쪽으로 또 이주 수요나 요런 걸로도 우리 비라는 큰

수익이 날 수도 있는 부분이고요. 그렇죠. 맞습니다. 자, 그래서 지금 현재 공매 물건인데 여러분들이 경매가 아닌

공매도 한번 집중해야 되는 이유들이 있죠. 요 경로는 입찰자가 너무 많이 들어가지고 경쟁이 치열하잖아요. 그런데

공매로 경쟁을 줄이면서 그리고 대항력이 있는 물건이요 경쟁을 또 줄일 수 있어요 그러면 시세 차익을

보기에는 훨씬 더 가까워지다 제가 예상하는데 이 물건 단독으로도 받아올 수 있습니다 정말 단독으로도 받을 수

있는 물건인데 이런 것들을 어떻게 잡고 들어가야 하는지 방법을 몰라서 그럴 수 있잖아요 그 방법을 오늘 낱낱이

공개를 해 드리도록 하겠습니다 네 이런 물건 고르는 걸 사실 여러 가지가

많지만 그중에 일부죠 그죠 일부죠 굉장히 일부이고 나머지 부분은 저희가 수업 시간에도 안내를 해 드리지만

일단 오늘 정말 여러분들이 충분히 도전할 수 있게끔 자세하게 설명을 좀 해 드리도록 하겠습니다 걸어오고 있는

와중에 벌써 도착을 거의 다 했습니다 자 물건부터 한번 보여 드리도록 하겠습니다 어떠신가요 건물 보셨죠 자

우리 지금 빌라 같은 경우에는 아 여기 있어 보니 살짝 단점이 느껴지긴 합니다 어떤 점이죠 도로가에 가까이

있긴 해요 그렇죠 지금 도로가에 굉장히 바로 딱 붙어 있는 빌라라서 약간 소음이 조금 있는 점은 우리가

감안을 좀 해야 될 거 같은데 일단은 그럼에도 불구하고 가격만 맞으면 다 팔리는데 현재 이 물건이 실거래 된

내역도 있죠 얼마에 됐나요 맞아 1억 8,500만 원의 실거래가 됐습니다 네 올해 1억 8,500만 원의 실거래가

된 내역도 있고요 보통 호가가 2억 정도의 형성이 돼 있는 것까지 조사가 되는데요 물론 2억까지 매도하기가

쉽지 않다 하더라도 우리가 1억 8,500만 원을 판다 하더라도 충분히 수익을 낼 수 있잖아요 그 이유가

바로 이 권리 분석 상의 이유가 있는데 물건부터 소개를 먼저 해 드리도록 하겠습니다 네 관리번호 2021

-131-001 이고요 서울특별시 강북구 수유동 골든빌이라는 빌라에요 건물 면적은 평이고 12월 23일 날

입찰이 시작돼서 최저가는 1억 2,938만 원입니다 어 그렇죠 지금 감정가 대비 몇 퍼센트까지 유찰이 됐죠

그 6%네 유찰이 된 상황이고요 네 경매에서 6% 4% 많이들 보셨을 거예요 그러면 이거는 권리분석상

하자가 있는 거네 그죠라고 하면서 일단은 도전 자체를 안 하려고 하는 건데 그 이유가 있죠 이렇게 떨어지는

이유는 왜 떨어지는 건가요? 보증금을 인수해야 되는 거죠. 그렇죠? 보증금을 인수한다는 말은 대항력이 있는

임차인이 있기 때문에 그러겠죠. 공매 같은 경우에는 재산 명세서를 통해서 권리 분석을 하는데요. 거기에 보면 정

땡땡 님께서 전입 신고 날짜가 2017년 4월 17일로 기재가 되어 있습니다. 자, 이것보다 더 빠른

말소 기준 권리가 있는지를 체크해 봐야 되는데요. 밑에 있는 여러 가지 권리들을 봤을 때 결국 여기에 있는

정 땡땡 님은 대항력이 어떻다? 있다. 요렇게 생각하시면 되고, 그 대항력 있는 임차에 있는 보증금이 얼마죠?

1억 6천만 원입니다. 결국에는 이 물건을 낙찰을 받는다 하더라도 6천만 원의 전체적인 돈을 전부 다 우리가

돌려줘야 되는 인수 사항이라고 살펴볼 수가 있는데요 그러다 보니까 쉽게 입찰을 하지 못하고 쭉 유찰되는

현상이 나타나는 거죠 자 그런데 우리가 여러분들도 들어 보시면 아시겠지만 경매식 개 투자라는 거

혹시 들어보셨나요 어 알죠 그래서 많이들 소액으로 도전하시나요 그렇죠 그게 경매품 아니라 공매수 가능하다는

점을 알려드리고 싶어서 그랬어요 경매식 투자는 이제 많은 분들이 조금씩 조금씩 알아가는 단계인데요

그렇죠 매식 갭 투자는 정말 경쟁 자체가 없다 보시면 됩니다 그렇죠 아 그래서 단독 낙찰 가능하다라고

말씀하셨나이 공매시 재투자는 일단 공매하는 거 자체를 가지를 않고 권리상 하자가 있는 거를 뚫어내고

하는 그 용기가 또 없고 그러다 보니까 경쟁이 굉장히 어 거의 없다 보시면 되는데요 자 그렇다면 이 물건은

어떤 식으로 수익화를 하느냐 그것도 궁금하실 거예요 자 지금 현재 12월 23일 날 1993 8,000원에 천

입찰을 시작을 하는데요 이때 입찰하시면 안 됩니다 이때보다 훨씬 더 떨어뜨려야 돼요 그러면 지금 내년

2월 달까지 기다리면 646만 9,000원 최저가 수준까지 기다렸다가 단독으로 이거를 가져오는 거예요 그러면 내가 낙찰받는 금액이

얼마에 받은 거죠 646만 9,000원 그렇죠 결국 650만 원권을 받아오는 건데 650만 원은 잔금을 치고요 2분의

지금 보증금 1억 6천만 원을 우리가 인수하는 거잖아요 아 그러면 취득할 때는 1억 6,650만 원에

취득하게 되는 꼴이 되는 거예요. 오, 그럼 내도는 당장 650만 원 있으면 돼요? 그런데 여기서 주의할 점은

대출은 되지 않습니다. 하지만 650만 원만 내기만 하면 우리가 소유권을 가져올 수가 있다는 장점이 있죠. 1억

6,650만 원인데 제가 시세가 1억 8,500에 실거래가 됐다 했잖아요. 그러면 이거 이 물건을 1억

8,500만 원에 판다고 하면 시세 차액이 벌써 얼마? 2천만 원. 그러면 650만 원 투자해서 시세 차익만 2천만 원을 낼 수 있는

정말 정말 우량한 물건이면 공매 시 갭 투자의 장점이 10분 활용되는 물건이라고 보시면 되겠죠. 그럼 경쟁도

줄이고 600만 원대 소액을 투자해서 2천만 원 수익이 거의 300%, 300% 수익률을 낼 수 있는 물건이

현재 있다는 거죠 그러면 여기서 질문이 있겠죠 대항력이 있는 임차인이 있는데 그 사람이 과연 어떤 식으로

협의를 해줄 것인가네 이것도 의문일 수 있는데 그죠 그럼 이런 1억 6천만 원은 내가 어떻게 분에게 줘야 되냐

이런 것도 되게 궁금하세요네 1억 6천만 원을 우리가 따로 준비해서 주는게 아니고요 이 물건을 1억

8,500에 매도를 해서 남은 차이 1억 6천만 원을 그대로 드리겠다라고 우리가 협상을 진행을 하는 거죠 당장 필요한 건 아니고

매도가 되면 그때 잔금을 치르고 임차인 분에게 드리면 되는 거네요 그렇죠 그래서 임차인 분한테 대신

다른 분들이 집을 볼 수 있게 조금 협조를 좀 해 달라라고 얘기를 좀 해 주시면 좋고요 그다음에 이 물건이 팔릴

때 또 기간이 조금 걸리겠죠 한 2, 3개월 정도 그런데 2, 3개월 동안 우리는 대출을 일으키지 않았기 때문에

대출 이자도 안 나갑니다 경비 처리할 게 없네요 경비 처리 할 것도 없고요 650만 원에 취등록세 낼 것만 생각하면 우리가 충분히 수익낼

수 있다는 거죠 그러면 여기서 또 질문이 있습니다 과연 이거 취등록세를 얼마나 해야 되나요 이것도 질문이

있으 죠 650만 원의 1.1% 아닙니다네 아쉽게도 아니고요 1억 6천만 원을 이렇게 인수한 금액인 총

1억 6,650만 원의 1.1% 취등록세가 되고요 그다음에 양도세도 걱정을 많이 하실 것 같아요 아 그럼 1억

8,500만 원 할 건데 600만 50만 원이 낙찰 받으면 차액이 너무 커서 세금이 너무 많이 발생되는 거 아니야

아닙니다. 네, 취득 가액인 1억 6,650만 원에서 뺀 차액 천만 원에 대한 세금을 내는 거기 때문에 요것도

걱정하지 않으셔도 된다라고 설명드릴 수가 있겠습니다. 이런 식으로 우리가 권리 분석만 조금만 잘 할 줄만

안다면 동맹에서 수익을 내는 부분이 정말 커질 수가 있거든요. 네, 그런데 사실 이런 물건뿐만 아니라 더 크게

수익을 낼 수 있는 물건들이 많이 있어요. 많이 있죠. 많이 있네. 경매, 공매에 많이 있는데가 공매 오리

600만원으로 2000만원을 버는 신기한 세상이 있다고?? 그건 바로 공매!!

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